ထိုင်းနိုင်ငံ Nominee ကုမ္ပဏီများ - DBD သတိပေးချက် ၅ ခု (၂၀၂၆)

ဗန်းတောဒေသက ဗီလာပိုင်ရှင်တစ်ယောက်ဟာ ထိုင်းကုမ္ပဏီရဲ့ စာရင်းကိုင်ကို သန့်ရှင်းအောင် တစ်နှစ်ကို ဘတ်ငွေ ၂၈,၀၀၀ စီ နှစ်ပေါင်း ၈ နှစ်ပေးခဲ့ပါတယ်။ ၂၀၂၅ ခုနှစ်မှာမှ သူသိလိုက်ရတာက သူ့ကို ၂၀၁၉ ခုနှစ်ကတည်းက ရှယ်ယာရှင်စာရင်းကနေ ဖယ်ထုတ်ခံခဲ့ရပြီး အစည်းအဝေးမှတ်တမ်းထဲက လက်မှတ်က သူ့လက်မှတ် မဟုတ်ကြောင်း တွေ့ရှိခဲ့ရတာပါ။ နှစ်ပေါင်းများစွာ ဗီလာက သူနဲ့ တစ်ကြိမ်သာ တွေ့ဖူးတဲ့ မိတ်ဆွေသစ်များ (ကုမ္ပဏီဖွဲ့စည်းချိန်မှာသာ တွေ့ဖူးသူများ) ပိုင်ဆိုင်ခဲ့တာပါ။

ရိုးရှင်းတဲ့ အဖြေကတော့: အိမ်ခြံမြေ (နေအိမ်ပါတဲ့ မြေ) ဒါမှမဟုတ် condo ကို ထိုင်းကုမ္ပဏီတစ်ခုမှတစ်ဆင့် ပိုင်ဆိုင်ခြင်းဟာ ကိုယ်တိုင်တော့ တရားမဝင်တာ မဟုတ်ပါ။ တရားမဝင်အောင် လုပ်တာကတော့ Nominee ဖြစ်စေတဲ့ ဖွဲ့စည်းပုံပါ - ငွေမထည့်ဘဲ၊ အမြတ်ခွဲဝေမှု မရဘဲ၊ စီမံခန့်ခွဲမှုမှာ မပါဝင်ဘဲ ရှယ်ယာကိုင်ထားတဲ့ ထိုင်းနိုင်ငံသားများ။

နိုင်ငံခြားသားတစ်ယောက်ဟာ ကွန်ဒိုတိုက်ခန်းကို freehold အနေနဲ့ တိုက်တစ်လုံးလုံးရဲ့ တိုက်ခန်းစုစုပေါင်းဧရိယာရဲ့ ၄၉% နိုင်ငံခြားသားခွင့်ပြုချက် အတွင်းမှာ ပိုင်ဆိုင်နိုင်ပါတယ်။ မြေကတော့ လုံးဝမရနိုင်ပါ။ ဗီလာပါ မြေအတွက်ဆိုရင် လက်တွေ့အလုပ်ဖြစ်တဲ့ နည်းလမ်းတွေက မြေစာရင်းဦးစီးဌာနမှာ မှတ်ပုံတင်တဲ့ အများဆုံး နှစ် ၃၀ သက်တမ်းရှိ leasehold၊ အဆောက်အအုံအပေါ် superficies အခွင့်အရေး၊ ဒါမှမဟုတ် usufruct ဖြစ်ပါတယ်။ ကုမ္ပဏီနည်းလမ်းကတော့ စစ်မှန်တဲ့ လုပ်ငန်းလုပ်ကိုင်ပြီး တကယ့်ဝင်ငွေအပေါ် အခွန်ပေးနေမှသာ အဓိပ္ပာယ်ရှိပါတယ်။

အမြန်သိသင့်တဲ့ အချက်များ

• Condo Freehold သာလျှင် နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦးအနေနဲ့ အပြည့်အဝပိုင်ဆိုင်နိုင်တဲ့ တစ်ခုတည်းသော ပုံစံပါ။ ခွင့်ပြုချက်က တိုက်တစ်လုံးလုံးရဲ့ ဧရိယာစုစုပေါင်းရဲ့ ၄၉% (Condominium Act, Section 19 bis)။ အရစ်ကျပေးဖို့ မလုပ်ခင် ကျန်ရှိနေသေးတဲ့ ခွင့်ပြုချက်ပမာဏကို အရင်စစ်ပါ။
• Freehold မြေကို နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦးချင်းစီအနေနဲ့ ရယူဖို့ လက်တွေ့မဖြစ်နိုင်ပါ (Land Code, Section 86)။
• Leasehold ကို အများဆုံး နှစ် ၃၀ မှတ်ပုံတင်ပေးပါတယ်။ 30+30+30 ဖွဲ့စည်းပုံဟာ အလိုအလျောက် သက်တမ်းတိုးခြင်း မရှိပါ - ထိုင်း ဆီပရင်မကို့တ်က သက်တမ်းတိုးပေးမယ့် ကတိကဝတ်ကို မြေအသစ် ပိုင်ရှင်ပြောင်းသွားရင် (ရောင်းချခြင်း ဒါမှမဟုတ် အမွေဆက်ခံခြင်း) ချုပ်နှောင်မှု မရှိဘူးလို့ ဆုံးဖြတ်ထားပါတယ်။
• Nominee ပိုင်ဆိုင်မှုအတွက် ပြစ်ဒဏ် (Foreign Business Act Section 36): အများဆုံး ထောင်ဒဏ် ၃ နှစ်နဲ့ ဒဏ်ငွေ ဘတ် ၁၀၀,၀၀၀ မှ ၁,၀၀၀,၀၀၀ အထိ၊ ပြီးတော့ ချိုးဖောက်မှု ဆက်ရှိနေသမျှ နေ့စဉ်ဒဏ်ငွေပါ ပေးရပါမယ်။ ထပ်ဆင့်ပြီး Land Code အရ Director-General က သတ်မှတ်ထားတဲ့ ရက်အတွင်း မြေကို အတင်းအကျပ် ရောင်းချစေနိုင်ပါတယ်။
• စစ်ဆေးမှု ပိုမိုတင်းကျပ်လာနေပါပြီ။ DBD က နိုင်ငံတစ်ဝှန်းက နိုင်ငံခြားသားနဲ့ ဆက်စပ်နေတဲ့ မြေပိုင်ဆိုင်မှု အဖွဲ့အစည်း ၃၆,၂၇၇ ခုကို စိစစ်နေပြီး၊ ၄၉% ဒါမှမဟုတ် ထိုထက်နည်းတဲ့ နိုင်ငံခြားပိုင်ဆိုင်မှုရှိတဲ့ ကုမ္ပဏီ ၃၁,၅၁၆ ခု ပါဝင်ပါတယ်။ ကုမ္ပဏီမှတ်ပုံတင်စာရင်းနဲ့ မြေစာရင်းဦးစီးဌာနရဲ့ ဒေတာကို အပြန်အလှန် တိုက်စစ်နေပါပြီ။
• ၂၀၂၅-၂၀၂၆ မှာ ဒါရိုက်တာနဲ့ ရှယ်ယာရှင်တွေကို ရုတ်တရက်ပြောင်းလဲခြင်း က DBD နဲ့ DSI ရဲ့ စီစစ်ချက်ထဲ တန်းဝင်သွားပါတယ်။ ကိုယ်တိုင် တိတ်တဆိတ် ဖွဲ့စည်းပုံပြောင်းတာ အခု အလုပ်မဖြစ်တော့ပါ။

ရှင်းလင်းချက်နှင့် နည်းလမ်းရွေးချယ်ပုံ

နေထိုင်ဖို့ ဝယ်မယ်၊ ဘတ် ၁၅ သန်းအထိ ဘတ်ဂျက်ရှိတယ်ဆိုရင်: Freehold ကွန်ဒိုတိုက်ခန်းကို နိုင်ငံခြားသားခွင့်ပြုချက်အတွင်းမှာ ဝယ်ပါ။ အကြိမ်ကြိမ်ဆုံးပြတ်ပြီး အာမခံချက်အရှိဆုံးနည်းလမ်းပါ။ အကဲဖြတ်တန်ဖိုးရဲ့ ၂% ကို လွှဲပြောင်းခကျသင့်ပါမယ် (ရောင်းသူနဲ့ ခွဲဝေကျခံရတတ်ပါတယ်)၊ ပိုင်ဆိုင်မှုစာရွက်ကို ကိုယ့်နာမည်နဲ့ ရရှိပြီး စိတ်ချစွာ နေနိုင်ပါတယ်။ အားနည်းချက်တစ်ခုကတော့ အဆောက်အအုံအောက်က မြေကို ပိုင်ဆိုင်မှာ မဟုတ်ဘဲ၊ အဆောက်အအုံ ရွယ်တွင်းလာတာနဲ့အမျှ condominium juristic entity ပေါ် မှီခိုရတာပါ။

ဗီလာနဲ့ မြေကွက်၊ ကာလရှည်ကြာ ရွယ်ထားတယ်ဆိုရင်: နှစ် ၃၀ မြေငှားဂရန် (leasehold) ကို superficies သို့မဟုတ် သီးခြား မှတ်ပုံတင်ထားတဲ့ အဆောက်အအုံအခွင့်အရေးနဲ့ ပေါင်းစပ်ပါ။ မြေစာရင်းရုံးမှာ မှတ်ပုံတင်ရင် ငှားရမ်းခ စုစုပေါင်းရဲ့ ၁% နဲ့ တံဆိပ်ခေါင်း ၀.၁% ကျသင့်ပါမယ်။ ဒီနည်းလမ်းက ရိုးသားပါတယ် - သတ်မှတ်ကာလရှိတဲ့ အကာအကွယ်ရှိတဲ့ အခွင့်အရေးတစ်ခု၊ ကန့်သတ်မဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှုရိပ်မျှင်ထက် ပိုကောင်းပါတယ်။ အမွေဆက်ခံသူတွေက ကျန်သက်တမ်းကို ချုပ်ဆိုချက်ထဲမှာ ရှင်းရှင်းလင်းလင်း ဖော်ပြထားမှသာ ရရှိပါမယ်၊ ပုံမှန်အားဖြင့် မရပါဘူး။

ကုမ္ပဏီနာမည်နဲ့ ပိုင်ဆိုင်ပြီးသားဖြစ်ပြီး Nominee ဖြစ်နိုင်ချေရှိတယ်လို့ ယုံကြည်ရရင်: အဆိုးဆုံးလုပ်ရပ်ကတော့ ကိုယ်တိုင် ဒါရိုက်တာပြောင်းလိုက်တာပါ။ ရှယ်ယာရှင်နဲ့ ဒါရိုက်တာတွေကို DBD မှာ လူကိုယ်တိုင် ဆင့်ခေါ်ခံရပြီး၊ သုံးလကလွတ်သွားတဲ့သူတောင် စုံစမ်းစစ်ဆေးသူကို ရှင်းပြရမှာပါ။ မှန်ကန်တဲ့ အစီအစဉ်ကတော့ ပြောင်းပြန်ပါ - ပထမဆုံး ပိုင်ဆိုင်မှုနဲ့ ကော်ပိုရိတ် due diligence၊ ပြီးရင် ရှေ့နေတွေနဲ့ ထွက်ခွာမယ့် အစီအစဉ်ဆွဲ၊ နောက်ဆုံးမှ ပိုင်ဆိုင်မှု ပြန်လည်မှတ်ပုံတင်ခြင်းပါ။ လက်တွေ့မှာ အနည်းဆုံး သုံးလကြာပြီး ကိုယ်ရေးကိုယ်တာ တက်ရောက်ဖို့ လိုတာကြောင့် မြေစာရင်းရုံးနဲ့ DBD ချိန်းဆိုမှုအတွက် ၁၀-၁၄ ရက်ခန့် သွားရောက်ဖို့ စီစဉ်ထားသင့်ပါတယ်၊ ချိန်းဆိုရက်တွေကို ရွှေ့လို့ မရလွယ်ပါဘူး။

တကယ့်လုပ်ငန်းစစ်စစ် လုပ်ကိုင်နေတယ်ဆိုရင်: ခွင့်ပြုထားတဲ့ ကဏ္ဍများမှာ ၁၀၀% နိုင်ငံခြားပိုင်ကုမ္ပဏီ ဖွဲ့စည်းနိုင်ပြီး၊ တစ်ချို့ကိစ္စမှာ foreign business license သို့မဟုတ် BOI အထူးအခွင့်အရေးများ ရနိုင်ပါတယ်။ ဒီလိုဆိုရင် ကုမ္ပဏီစာရင်းထဲက အိမ်ခြံမြေဟာ nominee ပြဿနာ မဟုတ်တော့ပါဘူး - ကုမ္ပဏီက ဝင်ငွေရှာ၊ အစီရင်ခံ၊ လစာပေးနေတာပါ။

ပိုင်ဆိုင်မှုပုံစံ နှိုင်းယှဉ်ဇယား

အဓိက အန္တရာယ်များနှင့် မှားယွင်းမှုများ

လှုပ်ရှားမှုမရှိသော ကုမ္ပဏီအစီရင်ခံချက်များ - နှစ် ၁၀ ဆက်တိုက် nil return တင်တဲ့ ကုမ္ပဏီဟာ လုပ်ငန်းမရှိဘဲ မြေပိုင်ဆိုင်ဖို့အတွက်သာ တည်ရှိကြောင်း ပြသပါတယ်။ ဖြေရှင်းနည်း: စစ်မှန်တဲ့ ဝင်ငွေရှိသော လုပ်ငန်းလုပ်ကိုင်ခြင်း၊ ဒါမှမဟုတ် leasehold သို့ ပြောင်းလဲခြင်း။

ငွေမထည့်ဘဲ၊ အခန်းကဏ္ဍမရှိတဲ့ ထိုင်းရှယ်ယာရှင်များ - ၅၁% ကို အမြတ်ခွဲဝေမှု မရ၊ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု မရှိ၊ ရှင်းပြလို့မရတဲ့သူများက ကိုင်ထားရင် ပထမဆုံး interview မှာပင် ဖွဲ့စည်းပုံ ပြိုကျပါမယ်။ ဖြေရှင်းနည်း: တောင်းဆိုမှု မလာခင် ရှယ်ယာရှင်တိုင်းကို due diligence လုပ်ထားပါ။

ကုမ္ပဏီ ၁၀ ခုမှာ ရှယ်ယာရှင်တစ်ယောက်တည်း ထပ်ခေါက်ပါနေခြင်း - DBD ရဲ့ database query တစ်ခုတည်းနဲ့ ချက်ချင်း မြင်ရနိုင်ပါတယ်။ ဖြေရှင်းနည်း: ဖွဲ့စည်းပုံကို ကောင်းမွန်တယ်လို့ မယူဆခင် သင့်ထိုင်းလုပ်ဖော်ကိုင်ဖက်တွေ ကုမ္ပဏီဘယ်နှစ်ခုမှာ ပါဝင်နေသလဲ စစ်ကြည့်ပါ။

30+30+30 ကို ယုံကြည်နေခြင်း - ဗီလာဝယ်သူများ လုပ်မိတတ်တဲ့ အကုန်ကျဆုံးမှားယွင်းမှုပါ။ ဒုတိယနှင့် တတိယ ၃၀ နှစ်သက်တမ်းကို freehold နီးပါးလို့ ရောင်းချကြပေမယ့်၊ ကတိပေးသူထံမှသာ ဆောင်ရွက်ချက် တောင်းဆိုနိုင်ပြီး သူ မြေပိုင်ဆိုင်နေသေးသည့် ကာလအတွင်းသာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဖြေရှင်းနည်း: ပထမဆုံး ၃၀ နှစ်သက်တမ်းကို မြေစာရင်းရုံးမှာ မှတ်ပုံတင်ပါ၊ အဆောက်အအုံအပေါ် superficies ထပ်ထည့်ပါ၊ ကျန်သက်တမ်း အမွေဆက်ခံမှုကို ချုပ်ဆိုချက်ထဲ ရေးထည့်ပါ။

မသိဘဲ ဖွဲ့စည်းပုံကနေ ဖယ်ထုတ်ခံရသော ပိုင်ရှင် - ဗန်းတောဖြစ်ရပ်လို ထင်ထားတာထက် ဖြစ်ပွားနေပါတယ်။ ဖြေရှင်းနည်း: တစ်နှစ်တစ်ကြိမ် ကုမ္ပဏီအတွက် DBD extract တောင်းခံပါ။ စရိတ်အနည်းငယ်သာ ကျပြီး တစ်ရက်အတွင်း ရနိုင်ပါတယ်။

တိုက်ခန်းရဲ့ foreign quota ကုန်သွားတဲ့အချိန် ဝယ်မိခြင်း - ရောင်းသူက ကုမ္ပဏီလှည့်ကွက် ဒါမှမဟုတ် lease အစား တင်ပြတတ်ပါတယ်။ ဖြေရှင်းနည်း: အရစ်ကျမပေးခင် condominium juristic entity ကနေ ကျန်ရှိတဲ့ quota ကို စာရွက်နဲ့ အတည်ပြုယူပါ။

ဖွဲ့စည်းပုံကို ကိုယ်တိုင် ရှင်းလင်းကြိုးစားခြင်း - ရုတ်တရက် ဒါရိုက်တာပြောင်းလဲတာကို စစ်ဆေးသူများက nominee အခြေအနေကို ဖုံးကွယ်ဖို့ ကြိုးစားတယ်လို့ ယူဆပြီး စစ်ဆေးမှုကို ပိုမြန်စေမယ့်အစား ထပ်ဆိုးစေနိုင်ပါတယ်။

သတင်းအရင်းအမြစ်: The Phuket News

မေးလေ့ရှိသော မေးခွန်းများ

နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦးက ထိုင်းနိုင်ငံတွင် မြေကို ကိုယ်နာမည်ဖြင့် ဝယ်နိုင်ပါသလား?

မရနိုင်ပါ။ Land Code က လက်တွေ့အသုံးမဝင်တော့သလောက် ကျဉ်းမြောင်းတဲ့ ချွင်းချက်များမှလွဲပြီး နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦးချင်းစီကို ခွင့်မပြုပါ။ ကျန်ရှိနေတာက leasehold၊ superficies နဲ့ usufruct ပါပဲ။

ကျွန်တော့်ဗီလာကို ထိုင်းကုမ္ပဏီနာမည်နဲ့ မှတ်ပုံတင်ထားပါတယ်။ ထောင်ချခံရမလား?

ကုမ္ပဏီရှိတာကိုယ်တိုင် ချိုးဖောက်မှု မဟုတ်ပါ။ အန္တရာယ်ကတော့ nominee အခြေအနေရဲ့ လက္ခဏာများ - ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုမရှိတဲ့ ရှယ်ယာရှင်၊ လုပ်ငန်းမရှိခြင်း၊ nil reporting များပါ။ ချိုးဖောက်မှု အတည်ပြုခံရရင် Foreign Business Act အရ ဒဏ်ငွေနှင့် ထောင်ဒဏ်ပေးနိုင်ပြီး အာဏာပိုင်များက ပိုင်ဆိုင်မှုကို အတင်းအကျပ် ရောင်းချစေနိုင်ပါတယ်။

နှစ် ၃၀ leasehold နှင့် ကုမ္ပဏီ ဘယ်ဟာပိုပြီး ဘေးကင်းလဲ?

လုပ်ငန်းသုံးစွဲမှာ မဟုတ်ဘဲ နေထိုင်ဖို့ဆိုရင် မြေစာရင်းဦးစီးဌာနမှာ မှတ်ပုံတင်ထားတဲ့ leasehold က ပိုကောင်းပါတယ်။ ကုမ္ပဏီက တကယ့်လုပ်ငန်းရှိမှသာ အဓိပ္ပာယ်ရှိပါတယ်။ လုပ်ငန်းမရှိဘဲ ကုမ္ပဏီဆိုရင် audit စရိတ်နဲ့ အန္တရာယ်ကိုသာ ရရှိမှာပါ။

Condo ရဲ့ foreign quota ကို ဘယ်လိုစစ်ရမလဲ?

Management company ဒါမှမဟုတ် condominium juristic entity ထံမှ နိုင်ငံခြားသားများ ပိုင်ဆိုင်ပြီးသား ဧရိယာအချိုးအစား ထုတ်ပြန်ချက်ကို တောင်းယူပါ။ ကန့်သတ်ချက်က တိုက်ခန်းစုစုပေါင်းဧရိယာရဲ့ ၄၉% ဖြစ်ပါတယ်။

Leasehold ကို အမွေဆက်ခံနိုင်ပါသလား?

Lease ချုပ်ဆိုချက်ထဲမှာ အမွေဆက်ခံခွင့်ကို ရှင်းလင်းစွာ ရေးထည့်ပြီး မှတ်ပုံတင်ထားမှသာ ရနိုင်ပါတယ်။ ပုံမှန်အားဖြင့် ထိုင်းနိုင်ငံမှာ lease ဟာ ငှားရမ်းသူရဲ့ ကိုယ်ပိုင်အခွင့်အရေးအဖြစ် သတ်မှတ်ပြီး သူသေဆုံးလျှင် ရပ်စဲသွားပါတယ်။

ဖွဲ့စည်းပုံတစ်ခုကို ပြန်လည်စီစဉ်ရန် ဘယ်လောက်ကုန်ကျမလဲ?

ပိုင်ဆိုင်မှုနှင့် ကုမ္ပဏီအရေအတွက်ပေါ် မူတည်ပါတယ်။ ပိုင်ဆိုင်မှုတစ်ခုနဲ့ ကုမ္ပဏီတစ်ခုအတွက် due diligence က ဘတ်ငွေ သောင်းနှင့်ချီ ကုန်ကျနိုင်ပါတယ်။ leasehold ပြောင်းရန် ငှားရမ်းခ ၁% ထပ်ပေါင်းပြီး ရှေ့နေခ ပါဝင်ပါတယ်။ ဗီလာကို အတင်းအကျပ် ရောင်းချစေခံရတာနဲ့ နှိုင်းယှဉ်ရင် သေးငယ်တဲ့ စရိတ်ပါပဲ။

DBD က ဆင့်ခေါ်ခံရပြီးသားဆိုရင် ဘာလုပ်သင့်လဲ?

ထိုင်းရှေ့နေမပါဘဲ မတက်ရောက်ပါနဲ့၊ သွားမတက်ခင် ဖွဲ့စည်းပုံမှာ ဘာမှ မပြောင်းလဲပါနဲ့။ စာရင်းထဲက အသစ်ပြောင်းလဲမှုတိုင်းကို သူတို့က ပထမဆုံးမေးခွန်းအနေနဲ့ မေးမှာပါ။

ကျွန်တော့်အကြံပြုချက်ကတော့ ရိုးရှင်းပါတယ်: ပြန်စီစဉ်တာထက် စစ်ဆေးတာကနေ စတင်ပါ။ ကုမ္ပဏီအတွက် DBD extract နဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှု title အသစ်စစ်ဆေးမှုက ရက်အနည်းငယ်အတွင်း တကယ့်အခြေအနေကို ပြသပါလိမ့်မယ်။ ယနေ့ရှယ်ယာရှင်အဖြစ် ဘယ်သူမှတ်ပုံတင်ထားလဲ၊ title deed ထဲမှာ ဘာပါလဲ မသိဘဲ ဖွဲ့စည်းပုံအပေါ် လှုပ်ရှားမှုတိုင်းက မှောင်ထဲမှာ လောင်းကစားနေသလိုပါပဲ။

ဒါတွေအကုန် ကျော်ဖြတ်နိုင်တဲ့ တစ်ခုတည်းသော ကိစ္စကတော့: Condo တိုက်ခန်းကို freehold အနေနဲ့ foreign quota အတွင်းက ကိုယ့်နာမည်နဲ့ ပိုင်ဆိုင်ထားတယ်ဆိုရင်ပါပဲ။ ဒီလိုဆိုရင် nominee ဖွဲ့စည်းပုံတွေက သင့်ကို လုံးဝ မသက်ဆိုင်တော့ပါဘူး။

ထိုင်းနိုင်ငံမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံဖို့ အသင့်ပြင်ထားပါသလား? ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ ရဲ့ ကျွမ်းကျင်သူများက သင့်အတွက် အကောင်းဆုံးပိုင်ဆိုင်မှုကို ရှာဖွေပေးဖို့ အသင့်ရှိပါတယ်။