တိုက်ရိုက်အဖြေ
THB 6.5M တန် condo တစ်လုံးရောင်းရင် partner တစ်ယောက်ကို THB 455,000 ပေးတာဟာ '70%' ဆိုတဲ့ ကော်မရှင်နှုန်းကို developer က agency ကို ပေးတဲ့ fee ပေါ်မှာ တွက်လိုက်လို့ဖြစ်ပါတယ်။ အိမ်ခြံမြေဈေးတန်ဖိုးကို တိုက်ရိုက်ယူပြီး 70% ဆိုတာ မဟုတ်ဘဲ၊ တကယ်ရလာနိုင်တဲ့နှုန်းက ဈေးနှုန်းရဲ့ 6-7% လောက်ပဲ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒီကိန်းဂဏန်းအစစ်ကို သိထားမှသာ partner တစ်ယောက်အနေနဲ့ မိမိရနိုင်တဲ့ ပမာဏကို အတိအကျ ခန့်မှန်းနိုင်မှာပါ။
ဒီတွက်ချက်မှုနောက်ကွယ်က စစ်မှန်တဲ့အချက်တွေက ဒီလိုပါ။ Prachachat သတင်းစာရဲ့ အချက်အလက်အရ Origin Property ကုမ္ပဏီက ယှဉ်ပြိုင်မှုများလာမှုနဲ့ ရောင်းချမှုများများလာမှုကြောင့် agent commission ပျမ်းမျှနှုန်းကို 7-8% ကနေ 10% အထိ တိုးမြှင့်ပေးထားပြီး၊ သူတို့ရဲ့ agent network ကိုလည်း 600 ဦး (Phuket မှာ 400၊ Bangkok မှာ 200) အထိ ချဲ့ထွင်ထားပါတယ်။ Phuket ကျွန်းမှာ condo unit အသစ် 6,000 ခန့် ထပ်တိုးလာမှာမို့ developer တွေက ငွေကြေးနဲ့ပဲ ရောင်းချချက်အတွက် ပြိုင်ဆိုင်နေကြပါတယ်။
Partner ပုံစံအမျိုးမျိုး
Pure Referral (ဖောက်သည်ပဲ ချိတ်ပေး) - Blogger၊ travel agent၊ channel ပိုင်ရှင်တွေက ဖောက်သည်ကို ချိတ်ပေးပြီး ဆုတ်ခွာသွားတဲ့ပုံစံ။ ရသင့်ရထိုက်တာ 25-40%။ အလုပ်ပမာဏ သုည၊ ဒါပေမဲ့ ပြောင်းလဲနိုင်မှု နည်းပါတယ် - ဖောက်သည် 10 ယောက်ကို ချိတ်ပေးရင် တစ်ယောက်နှစ်ယောက်ပဲ ဒီးလ်ပြီးတတ်ပြီး၊ လ သုံးလကနေ ခြောက်လအထိ ကြာတတ်ပါတယ်။
Full-cycle Partner (အစအဆုံးကိုယ်တိုင်စီမံ) - အိမ်ခြံမြေရွေးချယ်ခြင်း၊ video viewing၊ ရှေ့နေနဲ့ ချိတ်ဆက်ခြင်း၊ ပိုင်ဆိုင်မှုလွှဲပြောင်းအထိ ကူညီခြင်းအထိ ကိုယ်တိုင်ဆောင်ရွက်ရပါတယ်။ ဒီနေရာမှာပဲ 60-70% နှုန်း ရရှိနိုင်ပါတယ်။ ဒေသအလိုက် အသိပညာ (Rawai နဲ့ Cherng Talay ကြားက rental yield ကွာဟချက် percentage point 3 ထိ ရှိနိုင်), နိုင်ငံခြားသားတို့အတွက် building area ရဲ့ 49% ပိုင်ဆိုင်ခွင့် quota ကို နားလည်ထားခြင်း၊ time zone မရွေး ဖောက်သည်ဖုန်းကို ဆက်ခံနိုင်ခြင်း လိုအပ်ပါတယ်။
Relocation Consultant (sub-agent network ထိန်းချုပ်သူ) - ကိုယ်တိုင်မရောင်းဘဲ agent 5-15 ယောက်ကို ချိတ်ပေးပြီး override 5-10% ရယူတဲ့ပုံစံ။ ရွှေ့ပြောင်းလာမယ့်ဖောက်သည် flow ရှိပြီးသားသူတွေအတွက် သင့်တော်ပါတယ်။
One-off Luxury Deal - Bang Tao, Laguna, Cherng Talay ရှိ THB 50M တန် villa တစ်လုံးရောင်းရရင် တစ်နှစ်စာ target ကို ဖုံးလွှမ်းနိုင်ပါတယ်။ Siam Legal Phuket က Middle East ဆီက ချမ်းသာတဲ့ ဖောက်သည်တွေ စိတ်ဝင်စားမှု တိုးလာနေကြောင်း မှတ်တမ်းတင်ထားပြီး၊ Phuket condo တွေမှာ နိုင်ငံခြားသားပိုင်ဆိုင်မှုက 2025 Q4 မှာ နှစ်အလိုက် 9.3% တိုးလာပါတယ်။ Veranda project က luxury project ရဲ့ 70% ခန့် (THB 823M ထဲက THB 550M ကျော်) ရောင်းချပြီးသား ဖြစ်ပြီး 2026 ဇူလိုင်လမှာ ပိုင်ဆိုင်မှုလွှဲပြောင်းစပြုမယ်၊ ကျန်ယူနစ် 4 ခုပဲ ရှိတော့ပါတယ်။
Villa ကြည့်ဖို့ ပျံသန်းလာမယ့်ဖောက်သည်များအတွက် လက်တွေ့အကြံပြုချက်တစ်ခု - viewing area အနီးမှာ ဟိုတယ်ကို ကြိုတင်စာရင်းပေးထားပါ၊ အကြောင်းက peak season မှာ Patong ကနေ Bang Tao ကို တစ်နာရီခန့် ကားမောင်းရပြီး viewing day တစ်ဝက်ကို ကုန်သွားနိုင်လို့ပါ။
ကျွန်ုပ်တို့ရဲ့ အမြင်: partner အများစုအနေနဲ့ 70% ကို လိုက်ရှာစရာ မလိုပါဘူး။ ထိုင်းမှာ မနေထိုင်ဘဲ viewing တွေကို ကိုယ်တိုင်သွားဖို့ အဆင်သင့်မဖြစ်သေးရင် agency support ပါတဲ့ 40-50% share ကပဲ တစ်နှစ်ကို ပိုရနိုင်ပါတယ်၊ ဘာကြောင့်လဲဆိုရင် conversion rate က 10% ကနေ 25-30% အထိ မြင့်တက်လာလို့ပါ။ ချွင်းချက်တစ်ခုတော့ ရှိပါတယ် - ကိုယ်ပိုင် buyer base ရှိပြီး budget THB 15M အထက် ဖောက်သည်တွေနဲ့ ချိတ်ဆက်နိုင်ရင် full-cycle ကိုပဲ လုပ်သင့်ပါတယ်၊ percentage point 20 ကွာခြားမှုက ကြိုးစားအားထုတ်ဖို့ ထိုက်တန်ပါတယ်။
နှိုင်းယှဉ်ဇယား
| ပါဝင်ပုံစံ | agency ကော်မရှင်ရဲ့ share | partner ဆောင်ရွက်ရန် | THB 6.5M deal ပေါ်က ငွေပမာဏ |
|---|---|---|---|
| Pure referral | 25-40% | ဖောက်သည်နဲ့ budget ချိတ်ပေးခြင်း | THB 160,000-260,000 |
| Warm-up ပါတဲ့ referral | 40-50% | application အထိ ပို့ဆောင်ပြီး correspondence တွင် ပါဝင်ခြင်း | THB 260,000-325,000 |
| Full-cycle partner | 60-70% | ရွေးချယ်ခြင်း၊ viewing၊ transfer အထိ support | THB 390,000-455,000 |
| Sub-agent network | override 5-10% | agent များ စုဆောင်းသင်ကြားပေးခြင်း | network deal တစ်ခုလျှင် THB 32,000-65,000 |
သတိထားရမယ့် အမှားများနဲ့ အန္တရာယ်များ
Lead နှစ်ထပ်မှတ်ပုံတင်ခြင်း - ဖောက်သည်ဟာ channel တစ်ခုနဲ့ လအတော်ကြာပြောနေပြီးဖြစ်ပြီး ကော်မရှင်က တစ်ခြားသူဆီ ရောက်သွားနိုင်ပါတယ်။ ကာကွယ်ရန် - ပထမဆုံးဖုန်းခေါ်ဆိုမှုမပြုမီ system ထဲမှာ မှတ်ပုံတင်ထားပါ။
ဖောက်သည်ကို fee 0.01% ကတိပေးခြင်း - စတင်သူများရဲ့ ဈေးအကြီးဆုံးအမှား။ အစိုးရအဖွဲ့က property transfer နဲ့ mortgage registration နှုန်းလျှော့ချမှုကို 2027 ဇွန်လ 30 ရက်နေ့အထိ သက်တမ်းတိုးထားပေမယ့်၊ ဈေးနှုန်းနဲ့ mortgage ကန့်သတ်ချက် THB 7M ရှိပြီး၊ unit တစ်စိတ်တစ်ပိုင်းရောင်းချမှုများ ပါဝင်မှု မရှိဘဲ၊ ဒီအစီအမံက ပြည်တွင်းသားတို့ ဝယ်ယူနိုင်စွမ်းအတွက် ရည်ရွယ်တာမို့ နိုင်ငံခြားသားဝယ်ယူသူတွေအတွက် ကန့်သတ်ချက်ရှိပါတယ်။ Thaiger သတင်းစာအရ လျှော့ချထားတဲ့နှုန်းက ယေဘုယျအားဖြင့် နိုင်ငံခြားသားများအတွက် မသက်ဆိုင်ဘဲ Bangkok, Phuket နဲ့ resort zone တွေက condo အများစုက THB 7M ထက် ဈေးနှုန်းပိုများပါတယ်။ 2% အစား 0.01% ကတိပေးရင် transfer အချိန်မှာ အငြင်းပွားစရာဖြစ်လာနိုင်ပါတယ်။ ကာကွယ်ရန် - reservation sign မလုပ်မီ ရှေ့နေနဲ့ eligibility စစ်ဆေးပါ။
Signing နဲ့ Payout ကြားက ကွာဟချက် - Off-plan property များအတွက် reservation ကနေ final settlement အထိ လ 18-24 ကြာနိုင်ပါတယ်။ သုံးလအတွင်း ငွေရလိမ့်မယ်လို့ မျှော်လင့်ထားတဲ့ partner က ဖောက်သည်ကို လမ်းတွင်လက်လွှတ်ပစ်တတ်ပါတယ်။ ကာကွယ်ရန် - ဖောက်သည်ရဲ့ payment schedule ကို ကိုယ့် cash flow ထဲ ထည့်တွက်ပြီး tranche တွေကို စာဖြင့် သဘောတူညီချက်ယူပါ။
Reservation ပြီးမှ ဖောက်သည်ပယ်ဖျက်ခြင်း - Clawback clause ပါဝင်ရှိတတ်ပါတယ်။ ကာကွယ်ရန် - ownership transfer မဖြစ်မချင်း advance ကို သုံးမနေပါနှင့်။
Permit မရှိဘဲ ထိုင်းမှာ အလုပ်လုပ်ခြင်း - သီးခြား realtor license မရှိပေမယ့်၊ ကိုယ်တိုင် viewing နဲ့ negotiation လုပ်ဆောင်တဲ့ နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦးက work permit မရှိရင် labour law ကို ချိုးဖောက်ရာရောက်ပါတယ်။ ဒုတိယနိုင်ငံမှ remote referral ကတော့ ဒီထဲ မပါဝင်ပါဘူး၊ viewing ကို ကိုယ်တိုင်သွားမှသာ ပါဝင်ပါတယ်။
Fee ပေါ်က အခွန် - Non-resident တွေဆီ ငွေပေးချေမှုတွေမှာ withholding tax ကျခံရနိုင်ပြီး၊ နှုန်းက contract ဖွဲ့စည်းပုံနဲ့ double taxation treaty အပေါ်မူတည်ပါတယ်။ ကာကွယ်ရန် - gross ငွေမဟုတ်ဘဲ net ငွေပမာဏကို အတည်ပြုယူပါ။
အရေးကြီးတဲ့ ဒေတာများ
- Nation Thailand သတင်းအရ AssetWise ကုမ္ပဏီရဲ့ Phuket transaction တွေမှာ 2025 Q3 မှာ နိုင်ငံခြားသားဝယ်ယူသူက 60% ခန့်ရှိပြီး 2026 မှာ 65% အထိ ရောက်မယ်လို့ ခန့်မှန်းထားပါတယ်။ Developer ရဲ့ Phuket backlog ကတော့ 2026 မတ်လ 31 ရက်နေ့အထိ THB 21,669 million (USD 630 million ခန့်) ရှိပါတယ်။
- Developer တွေက pre-transfer payment 75% ဖွဲ့စည်းပုံကို သုံးကြပါတယ် (signing မှာ 25%၊ foundation မှာ 25%၊ completion မှာ 25%၊ နောက်ဆုံး 25%) - ဒါက cancellation ကို သုညနီးပါး ထိန်းထားပြီး partner commission ကို ပိုမိုခန့်မှန်းနိုင်စေပါတယ်။
- Bangkok Post (2026 ဇွန် 2) သတင်းအရ ရုရှားနိုင်ငံသားတို့ဆီ condo transfer က 2026 Q1 မှာ အရေအတွက်နဲ့ တန်ဖိုး နှစ်ခုလုံး 33% တိုးလာပြီး၊ ထိပ်တန်း 5 နိုင်ငံထဲက ရုရှားတစ်နိုင်ငံတည်းသာ ဆက်တိုးနေပါတယ်။ Transaction value အမြင့်ဆုံးက Phuket မှာပါ။
ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ အနေနဲ့ ဒီလို partner program အသေးစိတ်တွေကို ရှင်းရှင်းလင်းလင်း နားလည်အောင် ကူညီပေးနေပါတယ်။
သတင်းရင်းမြစ်: Nation Thailand