ချက်ချင်းသိရမယ့် အချက်
ဖူးခက်ရဲ့ ဒေါ်လာသန်း ၁ တန်ဖိုးရှိ ဗီလာတစ်ခုကို ဝယ်ယူသူတစ်ဦးက စာချုပ် ၃ ခု တစ်ချိန်တည်း လက်မှတ်ရေးထိုးခဲ့ဖူးပါတယ်။ မြေငှားစာချုပ်၊ အိမ်ဆောက်လုပ်ငန်း freehold ပိုင်ဆိုင်မှုစာချုပ်၊ ပြီးတော့ စီမံခန့်ခွဲမှုကုမ္ပဏီနဲ့ ဝန်ဆောင်မှုစာချုပ် တို့ဖြစ်ပါတယ်။ ရေဖိုးလွှာ နောက်ကျမှုတစ်ခုကြောင့် developer က စာချုပ်အားလုံးကို ပယ်ဖျက်ခွင့်ရှိတဲ့ ပြဌာန်းချက် တစ်ခု ရှေ့နေတွေက တွေ့ရှိခဲ့ပါတယ်။ ထိုပြဌာန်းချက်ကို ညှိနှိုင်းရေးဆွဲစဉ်မှာ ပြင်ဆင်ဖျက်သိမ်းနိုင်ခဲ့ပေမဲ့၊ ဒါမပါခဲ့ရင် ဒေါ်လာသန်းချီတန်ဖိုးရှိ ပိုင်ဆိုင်မှုတစ်ခုလုံးက ရေဖိုးလွှာ ငွေပေးချေမှု ပေါ်မှာ မူတည်နေခဲ့ရပါလိမ့်မယ်။
ဒါဟာ ထူးထူးဆန်းဆန်းဖြစ်ရပ်တစ်ခု မဟုတ်ပါ။ ထိုင်းနိုင်ငံမှာ ရောင်းဝယ်စာချုပ်များကို ဥပေဒအရ notary စစ်ဆေးရမယ်ဟု တိကျစွာမဖော်ပြထားပါ။ Developer နှင့် အိမ်ငှားများသုံးတဲ့ standard စာချုပ်များကို ကိုယ်တိုင်ရဲ့ ရှေ့နေတွေကပင် ရေးဆွဲထားပြီး၊ ကိုယ်တိုင်ဘက်ကို အကျိုးရှိအောင် ရေးထားတာများပါတယ်။ ဒါကြောင့် due diligence လုပ်ရာမှာ ချက်နောက်ခံ (chanote) စာရွက်စာတမ်းကို စစ်ဆေးရုံနဲ့ မလုံလောက်ပါ။ ခေါင်းစီးများက ပုံမှန်အားဖြင့် သန့်ရှင်းနေတတ်ပါသည်။ ငွေပျောက်ဆုံးရာက စာချုပ်ထဲမှာ ဖော်ပြထားသော စကားရပ်များထဲမှာသာဖြစ်ပါတယ်။
ဖတ်ရှုသူများအတွက် အနှစ်ချုပ်
- Cross-default ပြဌာန်းချက် ဟာ ဗီလာ+မြေ ပါကေ့ချ်များထဲက အကုန်ကျမှုအကြီးမားဆုံး အချက်ဖြစ်ပါတယ်။ စာချုပ် ၃ ခုအနက် တစ်ခုမှားလွန်းရင် အားလုံးပယ်ဖျက်နိုင်ပါတယ်။ ဒါကို အရင်ဆုံးစစ်ပါ။
- ဘန်ကောက် mall ငှားရမ်းစာချုပ်များမှာ နှစ်စဉ် ၁၀% rate တိုးမှုနဲ့အတူ landlord ကို ၁၈ လတစ်ခါ ညှိနှိုင်းမှုမပါဘဲ rate ပြန်ပြင်ခွင့်ပါတတ်ပါတယ်။ တစ်ခုသောကိစ္စမှာ rate ကို သေတမ်း lock လုပ်ခဲ့ခြင်းက tenant ကို နှစ်စဉ် ဒေါ်လာ ၅,၀၀၀ ခန့် ချွေတာနိုင်ခဲ့ပါတယ်။
- ပတ္တရားဆောက်လုပ်ငန်းစာချုပ်များမှာ ဝယ်သူ ငွေနှောင့်နှေးရင် ပြစ်ဒဏ်ရှိပေမဲ့ developer မှ delay ဖြစ်ရင် ပြစ်ဒဏ်မရှိတတ်ပါ။ ဒီညီမျှမှုမရှိမှုကို deadline သတ်မှတ်ခြင်းနဲ့ ပြီးဆုံးမှု standard ထည့်သွင်းခြင်းဖြင့် ပြင်ဆင်ပါ။
- Licensing/Franchise စာချုပ်များ (ကိုးစမွီ၊ ဘန်ကောက်) မှာ brand protection မပါဘဲ တစ်ဖက်သတ် royalty ပြောင်းလဲခွင့် ပါတတ်ပါတယ်။ ကိုးစမွီ ခရီးသွားလုပ်ငန်းစာချုပ်တစ်ခုတွင် guarantee နှင့် compensation clause ထည့်ခြင်းက ဒေါ်လာ ၁၀၀,၀၀၀ ခန့်ရှိသော အန္တရာယ်ကို ပိတ်ဆို့ပေးခဲ့ပါတယ်။
- Lease-continuity clause မပါဘဲ အဆောက်အအုံပိုင်ရှင်ပြောင်းလွှဲမှုက owner အသစ်အား သင့်ငှားရမ်းစည်းကမ်းများ ပြန်ရေးခွင့်ပေးနိုင်ပါတယ်။ Succession clause ထည့်ခြင်းဖြင့် ဒါကို ကာကွယ်ပါ။
- ဥပေဒဆိုင်ရာ စာချုပ်စစ်ဆေးမှုတစ်ခု ပြုလုပ်ရန် ကုန်ကျစရိတ်က ဒီအမှားများထက် အများကြီးသက်သာပြီး၊ market ခန့်မှန်းချက်အရ ရက်အနည်းငယ်မှ ၂ ပတ်အထိသာ ကြာမြင့်ပါတယ်။
အခြေအနေအလိုက် ရွေးချယ်စရာများ
ငှားရမ်းမြေ + freehold အဆောက်အအုံ ဗီလာ: ဖူးခက်နှင့် ကိုးစမွီတွင် ဥပေဒနှင့်ညီညွတ်ပြီး ရေပြေမ်းအားဖြစ်သော ပုံစံဖြစ်ပါသည်။ ဒါပေမဲ့ စာချုပ် ၃ ခုနှင့်အထက်ဖြင့် တည်ဆောက်ထားသောကြောင့် အားနည်းချက်ဟာ ချိတ်ဆက်ချက်များ (seams) မှာသာဖြစ်ပါတယ်။ ရောင်းချမှုတတိယဖက်ကို ပြန်လှန်ရောင်းချခြင်း၊ အမွေဆက်ခံခြင်း၊ စီမံခန့်ခွဲမှုကုမ္ပဏီပြောင်းလဲခြင်း၊ အိမ်နီးချင်း ပိုင်ရှင်များနှင့် အငြင်းပွားမှုဖြစ်ခြင်းတို့တွင် ဘာဖြစ်မယ်ဆိုတာ စစ်ပါ။ မြေငှားစာချုပ်က ၃၀ နှစ်ဖြစ်ပြီး renewal ၂ ကြိမ်ကတိပြုထားရင်၊ ဒုတိယ renewal ကို တကယ်ဘာက အာမခံပေးသလဲ မေးပါ။ ပုံမှန်အားဖြင့် landlord ရဲ့ ကောင်းမှုအလိုသက်သက်မှလွဲ ဘာမှမရှိပါ။ ဒီနေရာမှာ အရောင်းတင်ပြမှု သာယာမှုထက် သင့်ရှေ့နေရဲ့ ရိုးသားတဲ့ အဖြေက အများကြီးတန်ဖိုးရှိပါတယ်။
Off-plan condo: ဒီနေရာမှာ အလုပ်အားလပ်ရမှာ ခေါင်းစီးအမေရိကန်မဟုတ်ပါ၊ ငွေချေစနစ်ပါ။ ငွေကျပ်ခွေးများကို ရက်စွဲမတွက်ဘဲ ဆောက်လုပ်ငန်း milestone များနှင့် ချိတ်ဆက်ပါ။ ပြစ်ဒဏ်တွေကို နှစ်ဖက်ညီစွာ တောင်းပါ - နောက်ကျငွေချေမှုအတွက် fee ပေးရင် handover နောက်ကျမှုအတွက် developer ကလည်း ပေးဆောင်ရမည်။ Handover မှာ defect ဆိုတာဘာလဲဆိုတာ ကြိုတင်သဘောတူပါ၊ မဟုတ်ရင် plaster အရည်အသွေးအငြင်းပွားမှုက ရသအငြင်းပွားမှုဖြစ်သွားနိုင်ပါတယ်။
စီးပွားရေးလုပ်ငန်းငှားရမ်းစာချုပ်: ဒီနေရာမှာ တည်နေရာထက် စာချုပ်က ပိုအရေးကြီးပါတယ်။ term တစ်ခုလုံးအတွက် သေတမ်း rate က ပထမနှစ် discount ထက် တန်ဖိုးရှိပါတယ်။ Landlord ရဲ့ တစ်ဖက်သတ် rate ပြန်ပြင်ခွင့်၊ indexation formula၊ စာချုပ်စောလွန်ကျုးဖျက်ရင် deposit ဘာဖြစ်မလဲ၊ အဆောက်အအုံရောင်းလွှင့်ရင် lease ဘာဖြစ်မလဲ ဆိုတာစစ်ပါ။
License သို့မဟုတ် Franchise: နိုင်ငံတကာ brand များ ထိုင်းနိုင်ငံထဲကို partnership agreement များဖြင့် ဝင်လာမှု ပိုများလာနေပါတယ်။ အားနည်းချက်ကတော့ ဥစ္စာမူပိုင်ခွင့် (IP) နှင့် royalty ဖြစ်ပါတယ်။ Trademark ကို ထိုင်းနိုင်ငံမှာ မမှတ်ပုံတင်ထားရင် ကာကွယ်ရန်ဘာမှမရှိပါ။ Royalty ကို စာတစ်စောင်ဖြင့် ပြောင်းလဲနိုင်ရင် သင့်ငွေကြေးအစီအစဉ်ဟာ ထိုစာစောင်ရောက်လာသည်အထိသာ တည်ရှိပါလိမ့်မယ်။
ကျွန်ုပ်တို့ရဲ့ အကြံပြုချက်: developer ရေးထားသည်အတိုင်း ပါကေ့ချ်ကို ဘယ်တော့မှ လက်မှတ်မထိုးပါနှင့်၊ sales manager က standard, unedited ဖြစ်တယ်ဟု ဘယ်လိုပင်ငြင်းဆိုသော်လည်း။ တကယ်တမ်း အမြဲပြင်ဆင်ခံနေပါတယ်။ သတိထားရမယ့်အချက်တစ်ခုကတော့ ကိစ္စတန်ဖိုး ၃ သန်း THB ထက်နည်းပါက full review (corporate document checks + land office visit) ကုန်ကျစရိတ်က အကျိုးအမြတ်ရဲ့ သိသာထင်ရှားသောအပိုင်းကို စားပစ်နိုင်ပါတယ်။ ဒီအခြေအနေမှာ ပြဌာန်းချက် ၄ ခုကိုသာ ဦးစားပေးစစ်ပါ - ပယ်ဖျက်ခြင်း၊ ငွေချေမှု၊ ပိုင်ဆိုင်ခွင့်လွှဲပြောင်းမှု၊ အငြင်းပွားမှုဖြေရှင်းရေး။
နှိုင်းယှဉ်ဇယား
| ကိစ္စအမျိုးအစား | များသောအားဖြင့်ကြုံရသော အန္တရာယ် | ဦးစွာစစ်ရမည့်အရာ | အမှားရဲ့ကုန်ကျစရိတ် |
|---|---|---|---|
| ဗီလာ: မြေငှား + freehold အဆောက်အအုံ | ချိုးဖျက်မှုတစ်ခုတည်းကြောင့် စာချုပ်အားလုံးပယ်ဖျက်ခံရခြင်း | ပယ်ဖျက်ခြင်း ပြဌာန်းချက်၊ ငှားရမ်းသက်တမ်းတိုးမှု စည်းကမ်း၊ လွှဲပြောင်းခွင့် | ဒေါ်လာသန်း ၁ အထိတန်ဖိုးရှိ ပိုင်ဆိုင်မှုအပေါ် ထိန်းချုပ်မှုဆုံးရှုံးခြင်း |
| Off-plan condo | ဝယ်သူတစ်ဖက်တည်းအတွက် ပြစ်ဒဏ်၊ မတိကျသော အရည်အသွေးစံနှုန်း | Milestone-based ငွေချေအစီအစဉ်၊ နှောင့်နှေးမှု ပြစ်ဒဏ်၊ handover စစ်ဆေးမှု | ၁၂ လမှ ၁၈ လအထိ ဒဏ်ကြေးမရှိဘဲ အလွတ်ကျန်ခြင်း |
| Mall စီးပွားရေးငှားရမ်းမှု | နှစ်စဉ် ၁၀% rate တိုးမှု + ၁၈ လတစ်ခါ rate ပြန်ပြင်ခွင့် | Indexation formula၊ ပိုင်ရှင်ပြောင်းလဲမှုပြဌာန်းချက်၊ deposit စည်းကမ်း | တစ်ယူနစ်လျှင် နှစ်စဉ် ဒေါ်လာ ၅,၀၀၀ ခန့် |
| Brand license | IP ကာကွယ်မှုမရှိခြင်း၊ ကုန်ကျမှုမလွဲသော ပယ်ဖျက်ခြင်း | ထိုင်းနိုင်ငံမှ trademark မှတ်ပုံတင်မှု၊ သက်တမ်း၊ ပယ်ဖျက်ရသည့်အကြောင်းရင်း | promotion ငွေ ဒေါ်လာ ၁၀၀,၀၀၀ အထိ တစ်ခြားသူ့ brand အတွက် အကုန်ခံရခြင်း |
| Franchise | တစ်ဖက်သတ် royalty ပြောင်းလဲမှု၊ မတိကျသော marketing fee | သေတမ်း royalty rate၊ marketing budget၊ သီးသန့်ဒေသ | စာချုပ်သက်တမ်းတစ်ခုလုံး မခန့်မှန်းနိုင်သော ကုန်ကျစရိတ်တိုးလာခြင်း |
အဓိက ရှောင်ကြဉ်ရမည့် အမှားများ
ခေါင်းစီးကိုသာ စစ်ပြီး ရပ်တန့်ခြင်း: သန့်ရှင်းသော chanote က တစ်ဖက်သတ်စာချုပ်တစ်ခုမှ သင့်ကို ကာကွယ်ပေးမည်မဟုတ်ပါ။ စာရွက်စာတမ်းနှစ်မျိုးလုံးကို စစ်ဆေးရန်လိုပြီး၊ ပုံမှန်အားဖြင့် ပြဿနာအမှန်တကယ်ကတော့ စာချုပ်ထဲမှာ ဝှက်ထားပါတယ်။
ဘာသာပြန်ကို လုံးဝယုံကြည်ခြင်း: ထိုင်းတရားရုံးတွင် ထိုင်းဘာသာစကားပါ version ကသာ အကျိုးသက်ရောက်ပါတယ်။ အင်္ဂလိပ်နှင့် အခြားဘာသာပြန်များကို ရည်ညွှန်းသက်သက်သာ သုံးရပါတယ်။ ဘယ် version ကအာဏာသက်ရောက်မလဲ ဖော်ပြထားသော ပြဌာန်းချက် ထည့်ရန် တောင်းဆိုပြီး၊ version နှစ်ခုလုံးကို သီးခြားဘာသာပြန်တစ်ဦးက စစ်ဆေးစေပါ။
Handover နောက်ကျမှု ပြစ်ဒဏ်ကိုသာ ကုစားနည်းအဖြစ်ယုံကြည်ခြင်း: ပြဌာန်းချက်ရေးထားသော်လည်း developer က တစ်နှစ်နောက်ကျပေးအပ်ခဲ့ပြီး project company ရဲ့ balance sheet ထဲမှာ ဘာမှမကျန်ရှိတော့လျှင် ရလိုက်စရာဘာမှမရှိပါ။ ပြစ်ဒဏ်တစ်ခုတည်းက milestone-based ငွေချေမှု၊ bank guarantee သို့မဟုတ် နောက်ဆုံးငွေချေမှုကို ထိန်းချုပ်ထားခြင်းနှင့်တွဲမှသာ အလုပ်ဖြစ်ပါတယ်။
အားလပ်ချိန်ခရီးစည်းကမ်းအတိုင်း အမြန်လက်မှတ်ထိုးခြင်း: Deposit ငွေက တစ်ရက်အတွင်း ထွက်သွားနိုင်ပေမဲ့ စာချုပ်ကတော့ တစ်လစာလုံးစစ်ဆေးမှု လိုအပ်ပါတယ်။ Reservation agreement များတွင် refund မရနိုင်သော deposit ပြဌာန်းချက် အမြဲပါဝင်တတ်သောကြောင့် ငွေမလွှဲမီ ညှိနှိုင်းပါ။
အငြင်းပွားမှုဖြေရှင်းရေးအပိုင်းကို လျစ်လျူရှုခြင်း: စင်္ကာပူတွင် arbitration ဆိုရင် ထင်ရှားပေမဲ့ ဒေါ်လာ သောင်းချီကုန်ကျပြီး THB ၅ သန်းတန်ဖိုးရှိသော ကိစ္စအတွက် သင့်လျော်မှုမရှိပါ။ Retail-scale ဝယ်ယူမှုများအတွက် ထိုပိုင်ဆိုင်မှုတည်ရှိသည့်ဒေသ၏ ထိုင်းတရားရုံးက ပိုမိုသင့်လျော်ပါတယ်။
စီမံခန့်ခွဲမှုကုမ္ပဏီကို ဘက်လိုက်မှုမရှိဟု ယူဆခြင်း: ဝန်ဆောင်မှုစာချုပ်ဟာ developer နှင့် ချိတ်ဆက်မှုရှိပြီး ဝန်ဆောင်ခ တိုးမှုကို ကန့်သတ်ချက်မရှိဘဲ ခွင့်ပြုနိုင်ပါတယ်။ Indexation formula သို့မဟုတ် အမြင့်ဆုံးကန့်သတ်ချက် ထည့်ရန် တောင်းဆိုပါ။
အားလုံးကို အောင်မြင်စွာ ဖြေရှင်းရန် ဒေါ်လာမလွှဲမီ ရှေ့နေတစ်ဦးထံ စာချုပ်မူကြမ်းပေးပို့ပြီး ပယ်ဖျက်ခြင်း၊ လွှဲပြောင်းခွင့်၊ indexation ပြဌာန်းချက်များကို အထူးစစ်ဆေးခိုင်းပါ။ ဤအလုပ်ဟာ ရက်အနည်းငယ်သာကြာမြင့်ပြီး မည်သည့် discount ထက်မဆို သင့်ညှိနှိုင်းမှုအနေအထားကို အလွန်ပိုကောင်းအောင် ပြုလုပ်ပေးပါလိမ့်မယ်။
ရင်းမြစ်: Kivilab Property