တိုက်ရိုက်အဖြေ - ဘာဖြစ်နေတာလဲ
ထိုင်းအစိုးရ၏ ဗဟိုဘဏ် (Bank of Thailand) စာရင်းအရ အိမ်ထောင်စုအကြွေး GDP အချိုးဟာ 2021 ခုနှစ်က အမြင့်ဆုံး 90.8% ကနေ 2026 အစောပိုင်းမှာ 86% အောက်ကျဆင်းသွားပါပြီ။ ဒါပေမဲ့ ဒီကိန်းဂဏန်း ကောင်းလာတာက ထိုင်းလူတွေ ပိုကြွယ်ဝလာလို့ မဟုတ်ဘဲ ဘဏ်တွေက ချေးငွေထုတ်ချေးမှု တင်းကျပ်လာလို့သာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒီသဘောသဘာဝကို နားလည်ထားမှ ငွေသားနဲ့ ဝယ်နိုင်တဲ့ မြန်မာရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေအနေနဲ့ လက်ရှိအခွင့်အလမ်းကို အမှန်တကယ် အသုံးချနိုင်မှာ ဖြစ်ပါတယ်။
ထိုင်းအိမ်ခြံမြေစျေးကွက်ဟာ Business Times သတင်းဌာန၏ အစီရင်ခံစာအရ ဆက်တိုက်လေးနှစ်မြောက် ကျဆင်းနေဆဲကာလကို ဝင်ရောက်နေပြီဖြစ်ပါတယ်။ ဘဏ်တွေက ချေးငွေစံနှုန်းတွေကို တင်းကျပ်ချထားလိုက်တာနဲ့ ငွေချေးအဆင့်သတ်မှတ်ချက်တွေကို ပိုတင်းကျပ်ချထားလိုက်တဲ့အတွက် ထိုင်းလူမျိုးအများစု အိမ်ဝယ်ဖို့ ချေးငွေရဖို့ ခက်ခဲလာပါတယ်။ ဒီအချက်ကြောင့် ပရိုမာရီ (developer တင်ရောင်းချက်) စျေးကွက်ရဲ့ ဒေသတွင်းဝယ်လိုအားအတော်များများ တိတ်တဆိတ် ပျောက်ကွယ်သွားနေပါပြီ။
အကြွေးလျော့ချမှုရဲ့ နောက်ကွယ်က အရေးကြီးအချက်များ
-
ဗဟိုဘဏ် စာရင်းအရ အိမ်ထောင်စုအကြွေး/GDP အချိုးဟာ ဆက်တိုက် သုံးလလပတ် (quarter) လျော့ကျခဲ့ပါတယ်
-
ချေးငွေလျှောက်ထားမှု ငြင်းပယ်ခံရသူ ရာခိုင်နှုန်းဟာ 2024 နှင့်နှိုင်းယှဉ်ရင် 15-20% ခန့် တက်လာတယ်လို့ ခန့်မှန်းရပါတယ်
-
ဒုတိယနှင့် တတိယအိမ်များအတွက် LTV (Loan-to-Value) ကန့်သတ်ချက်ဟာ တင်းကျပ်ဆဲဖြစ်ပြီး အကဲဖြတ်တန်ဖိုးရဲ့ 70-80% အထိသာ ချေးငှားခွင့်ရပါတယ်
-
Bangkok မြို့တွင်း မရောင်းရသေးတဲ့ condo စတော့ဟာ Agency for Real Estate Affairs (AREA) စာရင်းအရ 65,000 ယူနစ် ကျော်ရှိနေပါပြီ
-
Bangkok ရှိ condo အသစ်များ ပျမ်းမျှစျေးနှုန်းသည် ဒေသအလိုက် စတုရန်းမီတာလျှင် THB 120,000-180,000 ကြားရှိပြီး နိုင်ငံခြားသားများအတွက် ရည်ရွယ်တည်ဆောက်သော premium developer ပရောဂျက်များက စတုရန်းမီတာ THB 100,000 ကျော် ပိုနေတတ်ပါတယ်
-
နိုင်ငံခြားသားများသည် အဆောက်အအုံတစ်ခုချင်းစီရဲ့ foreign quota 49% အောက်တွင် condo ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရှိပြီး လူကြိုက်များတဲ့ ပရောဂျက်များတွင် ဒီ quota ဟာ ပိုမြန်စွာ ပြည့်လာနေပါတယ်
-
developer တင်ငွေချေးစနစ်များ ပိုရှည်လာပြီး အချို့ project များက အတိုးမဲ့ 36 လ အထိ ငွေပေးချေမှုအစီအစဉ် ပေးနေပါတယ်
-
Phuket ကျွန်းဟာ ထိုင်းနိုင်ငံ၏ အနိုင်ငံခြားချိတ်ဆက်မှု အများဆုံးအိမ်ခြံမြေဈေးကွက်ဖြစ်ပြီး ဒုတိယအိမ်ဝယ်ယူမှု၊ ငှားရမ်းရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုနှင့် နေရပ်ပြောင်းရွှေ့မှုများကြောင့် နိုင်ငံလုံးဆိုင်ရာ ကျဆင်းမှုကို ကာကွယ်ပေးနေပါတယ်
ဘာလို့ အကြွေးလျော့ခြင်းက ဈေးကွက်အတွက် သတင်းကောင်း မဟုတ်တာလဲ
အကြွေးဆိုတာ ဝင်ငွေတက်လို့ လျော့တာမဟုတ်ဘဲ ချေးငွေရယူခွင့် ပိတ်ဆို့သွားလို့ လျော့တာဆိုရင် ဒါက စားသုံးသူဝယ်လိုအား ကျဆင်းနေကြောင်း ညွှန်ပြနေတာဖြစ်ပါတယ်။ ထိုင်းအိမ်ထောင်စုတွေ ပိုကြွယ်ဝလာတာ မဟုတ်ဘဲ ချေးငွေမရနိုင်တာသာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါက အိမ်ခြံမြေဈေးကွက်ထဲမှာ THB 3 သန်း အောက် mass-market အစုအဝေးတွင် ရောင်းအားနည်းနေမှု ဖြစ်လာပါတယ်။
Condo စျေးနှုန်းအပေါ် သက်ရောက်မှု ဘယ်လိုရှိလဲ
စျေးနှုန်း ရုတ်ချည်းကျဆင်းသွားတာမျိုးတော့ မရှိပါဘူး။ Developer တွေက ပွင့်ပွင့်လင်းလင်း စျေးလျှော့တာထက် ဖုံးကွယ်ထားတဲ့ လျှော့စျေးနည်းလမ်းတွေကို ပိုကြိုက်ကြပါတယ်။ ဥပမာ - အခမဲ့ ပရိဘောဂအစုံ၊ အာမခံ ငှားရမ်းအကျိုးအမြတ် လွှဲပြောင်းပေးမှု၊ ငွေချေးအစီအစဉ်ကို ပိုတိုးချဲ့ပေးတာမျိုးတွေပါ။ စာရင်းစျေးနှုန်းအောက်က တကယ့်လျှော့စျေးဟာ project အခြေအနေနှင့် ဆောက်လုပ်ရေးအဆင့်ပေါ်မူတည်ပြီး 5-12% အထိ ရောက်နိုင်ပါတယ်။
နိုင်ငံခြားသားတွေ ထိုင်းဘဏ်ကနေ ချေးငွေရနိုင်လား
သီအိုရီအရဆိုရင် ရနိုင်ပါတယ်၊ ဒါပေမဲ့ လက်တွေ့မှာတော့ ရှားပါးလွန်းပါတယ်။ ဘဏ်အနည်းငယ်သာ (UOB, ICBC Thailand) non-resident လျှောက်ထားမှုကို စဉ်းစားပေးပြီး အခြေအနေတွေကလည်း တင်းကျပ်ပါတယ် - စရံငွေ 30-50%၊ အတိုးနှုန်း နှစ်စဉ် **6-8%**နှင့် ထိုင်းနိုင်ငံ (သို့) ဘဏ်ရဲ့မိခင်နိုင်ငံမှ ဝင်ငွေထောက်ခံချက် မဖြစ်မနေ လိုအပ်ပါတယ်။
ဗဟိုဘဏ်က အတိုးနှုန်းထပ်လျှော့ချမှာကို စောင့်ရမလား
ဗဟိုဘဏ်ဟာ ဂရုတစိုက် ချဉ်းကပ်နေပါတယ်။ 2025 နှောင်းပိုင်းမှာ policy rate ကို 2.25% အထိ လျှော့ချခဲ့ပေမယ့် ထပ်လျှော့မလား ဆိုတာက ငွေကြေးဖောင်းပွမှုနှင့် ဘတ်ငွေ ငွေလဲနှုန်းအပေါ် မူတည်ပါတယ်။ အတိုးနှုန်း ထပ်ကျသွားရင်တောင် ဘဏ်တွေက ချေးငွေစံနှုန်းတွေကို လျှော့ချပေးဖို့ တာဝန်မရှိတဲ့အတွက် ချေးငွေရယူနိုင်စွမ်းအပေါ် တိုက်ရိုက်သက်ရောက်မှု အနည်းငယ်သာ ရှိနိုင်ပါတယ်။
Bangkok ရဲ့ ဘယ်ဒေသတွေက အထိနာဆုံးလဲ
BTS/MRT မီးရထားလိုင်းအသစ်တွေတလျှောက် Thai middle-class ဝယ်သူတွေကို ရည်ရွယ်ပြီး developer တွေ project အများကြီး ထုတ်ခဲ့တဲ့ ပြင်ပဒေသတွေဖြစ်တဲ့ Bang Na၊ Bang Sue၊ Rangsit တို့က အဖိအားအများဆုံး ခံနေရပါတယ်။ Sukhumvit၊ Silom၊ Sathon လို ဗဟိုဒေသတွေကတော့ နိုင်ငံခြားဝယ်လိုအား ဆက်ရှိနေတဲ့အတွက် ပိုခံနိုင်ရည်ရှိပါတယ်။
Bangkok နဲ့ Phuket ဘာကွာသလဲ
Phuket ဟာ နိုင်ငံခြားသားဝယ်ယူမှုကို ပိုအားထားနေတဲ့ ဈေးကွက်ဖြစ်ပါတယ်။ premium segment ရောင်းအားအနက် non-resident လုပ်ငန်းစဉ်တွေက 40-60% အထိ ရောက်ပါတယ်။ ဒါကြောင့် ထိုင်းသူတွေအတွက် ချေးငွေတင်းကျပ်မှုက Phuket အပေါ် တိုက်ရိုက်သက်ရောက်မှု နည်းပါတယ်။ ဒီနေရာမှာ စျေးနှုန်းကို အဓိကလှုပ်ရှားစေတာက ဘတ်ငွေရဲ့ ဒေါ်လာနှင့် ယူရိုငွေလဲနှုန်းနှင့် ခရီးသွားစီးဆင်းမှုပါ။
ချေးငွေတင်းကျပ်ချိန်မှာ ဝယ်သူတွေ ဘာကို သတိထားသင့်လဲ
Developer ရဲ့ ငွေကြေးအခြေအနေကို ဂရုတစိုက် စစ်ဆေးပါ။ ရောင်းအားနှေးလာချိန်မှာ ငွေကြေးအားနည်းတဲ့ ကုမ္ပဏီတွေက ဆောက်လုပ်ရေးကို ဆွဲဆန့်နိုင်တယ် သို့မဟုတ် အရည်အသွေးကို လျှော့ဖြတ်နိုင်ပါတယ်။ audit လုပ်ထားတဲ့ ငွေကြေးစာရင်းတွေ တောင်းဆိုပြီး ရောင်းပြီးသား ယူနစ်အချိုးကို ပြန်ကြည့်ပါ။ ဆောက်လုပ်ရေးစတင်ချိန်မှာ ယူနစ်ရဲ့ 50% အောက်သာ ရောင်းရသေးတယ်ဆိုရင် ဒါကို အန္တရာယ်မြင့်သော အချက်လို့ သတ်မှတ်သင့်ပါတယ်။
ငှားရမ်းရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုအနေနဲ့ အခုအချိန်မှာ ဆက်စဉ်းစားထိုက်လား
Bangkok condo တွေရဲ့ ငှားရမ်းအမြတ်အစွန်း (net rental yield) ဟာ နှစ်စဉ် 4-6% ရှိပြီး Phuket ရဲ့ managed apartment segment ကတော့ 5-8% ထိ ရရှိနိုင်ပါတယ်။ developer တွေက ညှိနှိုင်းဖို့ ပိုအဆင်သင့်ဖြစ်နေတဲ့အတွက်နဲ့ ထိုင်းဝယ်သူတွေရဲ့ ယှဉ်ပြိုင်မှု ပိုနည်းနေတဲ့အတွက် ခရီးထွက်ပြီး လက်ဆောင်ကြည့်ရှုစစ်ဆေးဖို့ အခုအချိန်က သင့်လျော်ပါတယ်။
2026 ဒုတိယအပိုင်းအတွက် အနာဂတ်အလားအလာ
ဈေးကွက်ခန့်မှန်းချက်များအရ Bangkok မှာ project အသစ်ထွက်ရှိမှု နှစ်ကုန်ပိုင်းမှာ 10-15% ခန့် လျော့ကျမယ်လို့ ခန့်မှန်းကြပါတယ်။ ဒါက ထောက်ပံ့ရေးအသစ်ကို ကန့်သတ်ပေးပြီး ကြားရေတိုအတွင်း စျေးနှုန်းကို ထောက်ကူပေးနိုင်ပါတယ်။ 3-5 နှစ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုကာလ ရှိသူတွေအတွက် လက်ရှိအခြေအနေက အလယ်အလတ်အန္တရာယ်ရှိသော ဝင်ခွင့်အချိန်ဖြစ်ပါတယ်။
ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုကို စိတ်ဝင်စားပါသလား။ ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ ကျွမ်းကျင်သူများက သင့်အတွက် အသင့်တော်ဆုံး ပရောပတီကို ရှာဖွေရာတွင် ကူညီပေးပါလိမ့်မယ်။
သတင်းရင်းမြစ်: The Business Times