တိုတိုရှင်းရှင်း အဖြေ
AssetWise ဆိုတဲ့ ထိုင်းစာရင်းဝင် developer ကြီးတစ်ခုဟာ ဘန်ကောက်က ကျောင်းသား condo လုပ်ငန်းကနေ ဖူကက်ကျွန်းကြီးဖက်ကို အားသွင်းနေပါပြီ။ ၂၀၂၆ ခုနှစ်အတွက် ဘတ်ဂျက် ၁၈.၅ ဘီလီယံ ဘတ် ချမှတ်ထားပြီး၊ မတ်လကုန်အထိ ၆,၈၅၄ သန်း ဘတ် (ရည်မှန်းချက်ရဲ့ ၃၇% ခန့်) ရောင်းချပြီးသားဖြစ်ပါတယ်။ ဒီလို project ကြီးတွေ များလာတာနဲ့အမျှ၊ ဝယ်သူတွေအတွက် အကျိုးရှိနိုင်တဲ့အချက်က launch ကာလ ဈေးလျော့ချက်ဖြစ်ပေမယ့်၊ အန္တရာယ်ကတော့ တစ်နေရာထဲမှာ ငှားရမ်းအခန်းတွေ တစ်ပြိုင်နက် ဈေးကွက်ဝင်လာတဲ့ ပြဿနာပါပဲ။
ရိုးရှင်းစွာပြောရရင် - စောစော ဝင်ပါ၊ ပြီးစီးပြီးသား အဆောက်အဦးတွေရဲ့ ဈေးနှုန်းထက် ရှင်းရှင်းလင်းလင်း လျော့နည်းတဲ့အခါမှသာ ဝင်ပါ။ megaproject တစ်ခုရဲ့ တတိယအဆင့်ကို ပြီးစီးပြီးသား အိမ်ဈေးနဲ့ ဝယ်တာက အဆိုးဆုံးဆုံးဖြတ်ချက် ဖြစ်ပါလိမ့်မယ်။
ဂဏန်းနဲ့ အချက်အလက်များ
- ၁၈.၅ ဘီလီယံ ဘတ် - AssetWise ၏ ၂၀၂၆ ခုနှစ် full-year ရည်မှန်းချက်။ မတ်လကုန်အထိ ၆,၈၅၄ သန်း ဘတ် ရောင်းချပြီး၊ ရည်မှန်းချက်ရဲ့ ၃၇% ရှိပြီ။
- ဖူကက်က ကုမ္ပဏီရဲ့ တိုးတက်မှု အင်ဂျင်ဖြစ်လာပါပြီ။ Q1 ဝင်ငွေ THB 2,162 သန်း (နှစ်အလိုက် +20%) ရှိပြီး၊ ဖူကက် leisure residence ရောင်းချမှုက 21% တက်ခဲ့ပါတယ်။
- ဝယ်သူတွေအတွက် launch-phase ဈေးလျှော့ချက်က ဧရိယာတူ ပြီးစီးပြီးသား အိမ်ခြံမြေထက် ပုံမှန် 15-25% လျော့ကျပါတယ်၊ ဆောက်လုပ်နေစဉ် အဆင့်လိုက်ပေးချေနိုင်တဲ့ payment plan လည်း ပါဝင်ပါတယ်။
- ၂၀၂၃-၂၀၂၅ launch လုပ်ခဲ့တဲ့ အဆောက်အဦးတွေက ၂၀၂၆-၂၀၂၈ ကြားမှာ ငှားရမ်းဈေးကွက်ထဲ ဝင်လာမှာဖြစ်လို့၊ စောစောဝယ်ထားသူတွေဟာ ဆောက်လုပ်ရေးအနီးမှာနေရင်း ငှားခဈေးနှုန်းကျနေနိုင်ပါတယ်။
- နိုင်ငံခြားသားတွေဟာ condominium တစ်လုံးရဲ့ 49% foreign quota အတွင်းသာ freehold ပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရှိပါတယ်။ ရောင်းကောင်းတဲ့ project တွေမှာ quota ကုန်လျင်ပြီး၊ ကျန်တာက ၃၀ နှစ် leasehold ပဲ ဖြစ်ပါတယ်။
- အဓိက အန္တရာယ်က developer မဟုတ်ဘဲ၊ တစ်နေရာတည်းမှာ ပမာဏတူ supply တွေ တစ်ပြိုင်နက်ဝင်လာတဲ့ ကိစ္စဖြစ်ပါတယ်။
AssetWise ၏ နောက်ခံနှင့် ဖူကက် ပြောင်းလဲမှု
AssetWise သည် The Nation Thailand ၏ သတင်းအရ Stock Exchange of Thailand တွင် စာရင်းဝင်ထားသော ကုမ္ပဏီဖြစ်ပြီး၊ Kave, Modiz, Atmoz ကဲ့သို့ ဘန်ကောက်ငှားရမ်း condo ဘရန်းများဖြင့် ကြီးထွားခဲ့ပါသည်။ Resort ပစ္စည်းသည် ကုမ္ပဏီအတွက် လုံးဝ ဝယ်သူအသစ်တစ်ခုဖြစ်ပြီး၊ ဘန်ကောက်မော်ဒယ်ကို ဆက်လက်လုပ်ဆောင်ခြင်းမဟုတ်ပါ။
ကုမ္ပဏီသည် The Fizz Kata (condo တန်ဖိုး 1.1 ဘီလီယံ ဘတ်) နှင့် The Kuartz Karon (luxury residence တန်ဖိုး 1.4 ဘီလီယံ ဘတ်) ကို launch လုပ်နေပြီး၊ နိုင်ငံတကာ ဒုတိယအိမ်ရှာဖွေသူများနှင့် ကြာရှည်ဝင်ငွေရှာသူများကို ပစ်မှတ်ထားပါသည်။ ထို့အပြင် THE TITLE Vivana Kamala ဟု ခေါ်သော THB 2 ဘီလီယံ project အသစ်လည်း ရှိပါသည်။
The Title brand အောက်ရှိ ဖူကက် portfolio တန်ဖိုးမှာ 47.447 ဘီလီယံ ဘတ် ရှိပြီး၊ စီမံခန့်ခွဲသူများက လာမည့်နှစ်အစောပိုင်းအတွင်းပင် ဖူကက်သည် ဘန်ကောက်ကို ကျော်လွန်ပြီး အဓိက ဝင်ငွေရင်းမြစ် ဖြစ်လာလိမ့်မည်ဟု မျှော်လင့်ထားကြပါသည်။ backlog ပမာဏ 38.01 ဘီလီယံ ဘတ် ရှိပြီး ၂၀၂၈ ခုနှစ်အထိ ဝင်ငွေအသိအမှတ်ပြုမှုကို ထောက်ပံ့ပေးနေပါသည်။ Q1 gross margin မှာ 41% ဖြစ်ပါသည်။
ဖူကက်ရောင်းချမှု model အရ ဝယ်သူများသည် လွှဲပြောင်းခြင်းမပြုမီ တန်ဖိုး၏ 75% ကို ကြိုတင်ပေးချေရန် လိုအပ်ပါသည် (စာချုပ်ချုပ်ဆိုချိန်တွင် 25%၊ အုတ်မြစ်ချချိန်တွင် 25%၊ ပြီးစီးချိန်တွင် 25%)၊ ပယ်ဖျက်မှု backlog မှာ သုညနီးပါးသာ ရှိပါသည်။
ဘန်ကောက် developer တစ်ခုက ဘာကြောင့် ဖူကက်ကို ရွေးချယ်သလဲ
ဘန်ကောက်မှာ AssetWise ဟာ ရှင်းလင်းတဲ့ model တစ်ခု သုံးခဲ့ပါတယ် - ပြင်ပနယ်မှာ ဈေးသက်သာတဲ့ မြေ၊ ကျောင်းသားငှားရမ်းသူ၊ လွယ်ကူမြန်ဆန်တဲ့ ကုန်သွယ်မှု။ ဒါပေမယ့် မြို့တော်ရဲ့ condo ဈေးကွက်က supply အလွန်အကျွံဖြစ်နေပြီး၊ BTS/MRT လိုင်းတစ်လျှောက် မြေဈေးတွေက ဈေးကြီးလာပါတယ်။ ထိုင်းဝယ်သူတွေကလည်း loan ငြင်းပယ်ခံရတာများလာပါတယ်။
ဖူကက်က ပြဿနာနှစ်ခုကို တစ်ပြိုင်နက် ဖြေရှင်းပေးပါတယ်။ နိုင်ငံခြားသားဝယ်သူတွေက ငွေသားနဲ့ ဝယ်ကြပါတယ် - loan မလို၊ ငွေလွှဲငွေသွင်းပဲ လိုအပ်ပါတယ်။ resort ပစ္စည်းတွေရဲ့ profit margin ကလည်း ဘန်ကောက် studio တွေထက် ပိုမိုမြင့်မားပါတယ်။
ဒါပေမယ့် ဈေးနှုန်းက ကျွမ်းကျင်မှုအသစ်တစ်ခု လိုအပ်ပါတယ်။ Resort property ကို room plan နဲ့ မရောင်းဘဲ - occupancy rate၊ booking channel၊ လွှဲပြောင်းပြီး ၅ နှစ်အကြာမှာ အဆောက်အဦးကို ဘယ်လို ထိန်းသိမ်းနိုင်သလဲဆိုတဲ့ စီမံခန့်ခွဲမှု အရည်အချင်းနဲ့ ရောင်းရပါတယ်။
ယေဘုယျ ယုံကြည်မှု ပျက်စီးတတ်တဲ့နေရာများ
စာရင်းဝင် developer ကြီးတစ်ခုဆိုတာနဲ့ လုံခြုံတယ်လို့ ယူဆလေ့ရှိပါတယ်။ ဒါက ဆောက်လုပ်မှု ပြီးစီးနိုင်မှု အန္တရာယ်အတွက်သာ အကျုံးဝင်ပါတယ်။
Megaproject တစ်ခုဆိုတာနဲ့ တစ်နေရာထဲမှာ ထပ်တူညီတဲ့ အခန်းရာနဲ့ချီကို တစ်ပြိုင်နက် ရောက်လာပါတယ်။ ငှားရမ်းဈေးကွက်ထဲ အားလုံးတစ်ပြိုင်နက် ဝင်လာတဲ့အခါ၊ သူတို့ဟာ အချင်းချင်းနဲ့သာ ပြိုင်ဆိုင်ကြရပါတယ်။ တစ်နှစ်ကို 7% မျှော်လင့်ထားသူတစ်ဦးဟာ အဆောက်အဦးတည်းက ရပါးစီးရေးအတွက် ဈေးနှုန်း 20% ဖြတ်ချတဲ့ အိမ်နီးနားချင်းကို တွေ့ရနိုင်ပါတယ်။
Guaranteed-yield program တွေကိုလည်း သေချာစိစစ်ရပါမယ်။ ၃-၅ နှစ်အတွက် 6-8% ကတိပေးထားတာဟာ ဝယ်ဈေးထဲမှာ ကြိုတင်ထည့်ထားတာ ဖြစ်တတ်ပါတယ်။ ပရီမီယံ ကြိုတင်ပေးပြီးသားဖြစ်ပြီး၊ ကာလကုန်တဲ့အခါ နောက်ဝယ်သူက ပေးလိုမယ့်ဈေးနဲ့သာ ပိုင်ဆိုင်မှု တန်ဖိုးထားရပါမယ်။
49% quota ကလည်း ဘေးဒုတိယ ထောင်ချောက်ဖြစ်ပါတယ်။ ရောင်းကောင်းတဲ့ project မှာ foreign freehold ဟာ လများအတွင်း ကုန်သွားနိုင်ပါတယ်။ ပြီးရင် leasehold ပဲ ကျန်တော့မှာ ဖြစ်ပြီး၊ ပြန်ရောင်းနိုင်မှုအနေနဲ့ လုံးဝကွဲပြားတဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှုအမျိုးအစား ဖြစ်ပါတယ်။
ဝယ်သူများ ဘာလုပ်သင့်သလဲ
Megaproject ထဲ ဝင်ဖို့ ပထမအဆင့်မှာသာ၊ freehold ပေါ်မှာသာ၊ ဧရိယာတူ ပြီးစီးပြီးသား property ထက် အနည်းဆုံး 15% လျော့ဈေးရှိမှသာ၊ ပြီးတော့ payment plan ရဲ့ အဓိက ငွေပေးချေမှုကို handover နားကို ပို့ထားမှသာ သင့်တော်ပါတယ်။ ဒီအချက်တွေထဲက တစ်ခုခု မပြည့်မီရင်၊ Rawai, Nai Harn, Kamala လို established ငှားရမ်းဧရိယာမှာ ပြီးစီးပြီးသား အခန်းတစ်ခန်းက ဆောက်လုပ်ရေးအန္တရာယ် နှစ်နှစ်မပါဘဲ အလားတူ cash flow ကို ပေးစွမ်းနိုင်ပါတယ်။
5 သန်း ဘတ် အောက် ဘတ်ဂျက်ရှိသူများအတွက် strategy ထက် သီးခြားအဆောက်အဦးနဲ့ ၎င်းရဲ့ စီမံခန့်ခွဲမှုကုမ္ပဏီက ပိုအရေးကြီးပါတယ်။
နောက်ဆုံးအနေနဲ့ - ကိုယ်တိုင်သွားကြည့်ပါ၊ off-season မှာ၊ မိုးရွာနေတဲ့အချိန်မှာ။ ပင်လယ်ကမ်းခြေသွားတဲ့ လမ်းကို rush hour မှာ render ပုံနဲ့ မကြည့်ဘဲ ကိုယ်တိုင်စစ်ဆေးပါ။ ၄-၅ ရက်အတွင်း site visit အများကြီးကို ပေါင်းစပ်လုပ်ဆောင်တာက ပြည်ပကနေ presentation ကြည့်ပြီး ဝယ်ထားတဲ့ apartment ကို ပြန်ရောင်းရတာထက် ပိုသက်သာပါတယ်။ ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ အနေနဲ့ ဒီလို site visit တွေနဲ့ document စစ်ဆေးမှုတွေမှာ အကူအညီပေးနိုင်ပါတယ်။
သတင်းရင်းမြစ်: The Nation Thailand