ဘတ်ဂျက် ၇၀၅ ဘီလီယံ - ဖူးခက်အိမ်ခြံမြေ စျေးကွက်ရဲ့ အဓိပ္ပာယ်ကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေ ဘယ်လိုနားလည်သင့်လဲ

ဥရောပက ဝယ်ယူသူတစ်ဦးက ဘန်တောမှာ ဘတ်ဂျက် ၉.၅ သန်းတန် ကွန်ဒိုတစ်ခန်းကို ကြည့်နေရင်း စဉ်းစားနေတဲ့ မေးခွန်းက တစ်ခုပါပဲ - ငါးနှစ်အကြာမှာ ဒီအခန်းကို ဘယ်သူ့ဆီ ပြန်ရောင်းရမလဲ။ အဲဒီအဖြေရဲ့ အစိတ်အပိုင်းတစ်ခုက ဒေသခံစျေးကွက်တစ်ခုလုံး ပြောနေကြတဲ့ ကိန်းဂဏန်းတစ်ခုနဲ့ ချိတ်ဆက်နေပါတယ် - ဘတ်ဂျက် ၇၀၅ ဘီလီယံ။

ဒါက ဒေါ်လာနဲ့တွက်ရင် ဒေါ်လာ ၂၀ ဘီလီယံ ခန့်ရှိပြီး (ဘတ် ၃၄-၃၅ ဘတ်တစ်ဒေါ်လာနှုန်း) စတုရန်းကီလိုမီတာ ၅၄၃ ရှိတဲ့ ကျွန်းတစ်ခုလုံးမှာ ရှိတဲ့ အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုး ခန့်မှန်းချက်ဖြစ်ပါတယ်။ အရေးကြီးတာက ဒီကိန်းဂဏန်းချည်းသာမကဘဲ ဒီစျေးကွက်ကို ဘယ်သူတွေက တည်ဆောက်ထားလဲဆိုတဲ့ အချက်ပါ - ထိုင်းနိုင်ငံသားတွေ မဟုတ်ဘဲ နိုင်ငံခြားသားဝယ်သူတွေက ရီဆော့ဒ်ကဏ္ဍအတွက် လိုအပ်ချက်အများစုကို တွန်းပို့ပေးနေတာပါ။

The Nation Thailand ရဲ့ သတင်းအရ ယခုအခါ ကျန်းမာရေးနှင့် ရီဆော့ဒ်အိမ်ရာယူနစ် ၉၀,၀၀၀ ကျော် ရှိပြီး ပျမ်းမျှရောင်းစျေးက ယူနစ်တစ်ခုလျှင် ဘတ်ဂျက် ၁၂.၈ သန်းခန့် ရှိပါတယ်။ ရီဆော့ဒ်ပိုင်ဆိုင်မှု (ဗီလာနှင့် ကွန်ဒိုမီနီယံများ) က ထောက်ပံ့မှု ၅၂% ရှိပြီး စျေးကွက်စုစုပေါင်းတန်ဖိုးရဲ့ ၈၀% ခန့်ကို ကိုယ်စားပြုပါတယ်။ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတစ်ဦးအတွက်ဆိုရင် ဖူးခက်ဟာ ယူနစ်တစ်ခုချင်းစီ ရေတွက်ရတဲ့ ကျဉ်းမြောင်းသောစျေးကွက် မဟုတ်တော့ဘူးလို့ ဆိုလိုပါတယ်။ ဒါပေမယ့် စျေးကွက်ကြီးမားမှုနဲ့ သင့်ယူနစ်တစ်ခုချင်းစီရဲ့ ရောင်းလို့ရနိုင်စွမ်းက အလုံးစုံတူညီတာ မဟုတ်ဘူးဆိုတာကို နားလည်ထားရပါမယ်။ ဒီနှစ်ခုကို ရောယှက်စဉ်းစားရင် ဈေးကြီးပေးရနိုင်ပါတယ်။

အမြန်အဖြေ

• ဘတ်ဂျက် ၇၀၅ ဘီလီယံ (ဒေါ်လာ ၂၀ ဘီလီယံခန့်) ဆိုတာ ဖူးခက်အိမ်ခြံမြေစျေးကွက်ရဲ့ ခန့်မှန်းတန်ဖိုးဖြစ်ပြီး နှစ်စဉ်ရောင်းအား မဟုတ်ပါ။ နှစ်စဉ်ကုန်သွယ်မှုပမာဏက ဒီထက်များစွာ နည်းပါတယ်။
• နိုင်ငံခြားသားဝယ်သူများက ရီဆော့ဒ်ကဏ္ဍ - ဗီလာများ၊ ဘရန်းအိမ်ရာများ၊ ပင်လယ်ကမ်းစပ်ကွန်ဒိုများ - ကို အဓိကတွန်းပို့နေသူများပါ။
• နိုင်ငံခြားသားတစ်ဦးက ကွန်ဒိုမီနီယံအဆောက်အဦတစ်ခုရဲ့ နိုင်ငံခြားသားခွင့်ပြုချက် ၄၉% အတွင်း freehold ပိုင်ဆိုင်နိုင်ပါတယ်။ ဗီလာအောက်ကမြေကို ၃၀ နှစ်ငှားရမ်းခွင့် (leasehold) ကို သက်တမ်းတိုးခွင့်နဲ့တကွသာ ရနိုင်ပြီး၊ သို့မဟုတ် ထိုင်းကုမ္ပဏီဖွဲ့စည်းမှုကနေတဆင့် ရနိုင်ပါတယ်။
• စျေးကွက်တစ်ခုလုံး၏ ငှားရမ်းအကျိုးအမြတ် (gross yield) က နှစ်စဉ် ၅-၇% ရှိပြီး၊ စီမံခန့်ခွဲမှုကြေး၊ အခွန်၊ ပရိဘောဂတန်ဖိုးကျဆင်းမှုများ နုတ်ပြီးနောက် net yield က ၃-၅% ခန့်သာ ရနိုင်ပါတယ်။
• ၅ နှစ်မပြည့်ခင် ပြန်ရောင်းလျှင် transfer fee ၂% အပြင် specific business tax ၃.၃% ထပ်ဆောင်းပေးရမယ်၊ ၅ နှစ်ကျော်ရင်တော့ stamp duty ၀.၅% သာ ကျသင့်ပါတယ်။
• မကြာသေးမီက ဈေးနှုန်းတက်မှုတွေက အနောက်ဘက်ကမ်းရိုးတန်း နေရာ ၄-၅ ခုမှာသာ စုစည်းနေတာဖြစ်ပြီး ကျွန်းတစ်ခုလုံးမှာ ဖြစ်နေတာ မဟုတ်ပါ။

အဓိကအချက်အလက်များ

• ဖူးခက်အိမ်ခြံမြေစျေးကွက်ရဲ့ တန်ဖိုးက ဘတ်ဂျက် ၇၀၅ ဘီလီယံ ကျော်ရှိပြီး ယူနစ် ၉၀,၀၀၀ ကျော်၊ ပျမ်းမျှစျေး ယူနစ်တစ်ခုလျှင် ဘတ် ၁၂.၈ သန်း ခန့် (The Nation Thailand)
• ရီဆော့ဒ်ပိုင်ဆိုင်မှု (ဗီလာ၊ ကွန်ဒို) က ထောက်ပံ့မှု ၅၂% ရှိပြီး တန်ဖိုးအားလုံးရဲ့ ၈၀% ခန့် ကိုယ်စားပြု
• ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ သတင်းအချက်အလက်စင်တာ (REIC) အရ ရုရှားနိုင်ငံသားများသည် လွန်ခဲ့သောနှစ်များတွင် ဖူးခက်၌ နိုင်ငံခြားသားထံသို့ ကွန်ဒိုတစ်ခန်းချင်းလွှဲပြောင်းမှုတွင် ထိပ်ဆုံးနေရာယူထားသည်၊ ၂၀၂၀ မတိုင်ခင်က တရုတ်ဝယ်သူများက ဒီနေရာကို ပိုင်ဆိုင်ခဲ့
• ဖူးခက်နိုင်ငံတကာလေဆိပ်၏ ဒီဇိုင်းစွမ်းရည်က တစ်နှစ်လျှင် ခရီးသွား ၁၂.၅ သန်း၊ လက်တွေ့သွားလာမှုက ယင်းထက်ကျော်လွန်နေပြီး၊ ဒုတိယဂိတ်နှင့် ဖန်ငါးမှာ တစ်ဆယ်နှစ်ကျော် ငြင်းခုံနေတဲ့ လေဆိပ်သစ်စီမံကိန်း
• ကျွန်းအတွက် light rail စီမံကိန်းက အကြိမ်ကြိမ်ရွှေ့ဆိုင်းထားဆဲပြီး မတည်ဆောက်ရသေးဘဲ ကသူနှင့် ပတောင်ကြားရှိ လှိုဏ်ခေါင်းနှင့် အမြန်လမ်း စီမံကိန်းတွေသာ တကယ်လက်ရှိတိုးတက်နေ
• ၂၀၂၄ ဆောင်းဦးတွင် ဖူးခက်၌ ရေရှားပါးမှုကြုံခဲ့ရ၊ ဟိုတယ်များက ရေထမ်းယူခဲ့ရ၊ ရေလှောင်ကန်များ အန္တရာယ်ရှိသည့်အဆင့်ကျဆင်းခဲ့ - ရာသီအလိုက် ထပ်ခါထပ်ခါဖြစ်တတ်သည့်ပြဿနာ
• ကွန်ဒို ပြုပြင်ထိန်းသိမ်းရေးကျသင့်ငွေက တစ်လလျှင် စတုရန်းမီတာ ၅၀-၁၂၀ ဘတ် ကျမည်ဖြစ်ပြီး၊ developer ထံမှ ဝယ်ယူချိန်တွင် တစ်ကြိမ်တည်း ပေးရမည့် sinking fund က ပုံမှန် စတုရန်းမီတာ ၅၀၀-၁,၀၀၀ ဘတ်

ဘတ် ၇၀၅ ဘီလီယံက ဘာကို ဆိုလိုသလဲ - တည်ငြိမ်မှုကို ဖော်ပြသည်၊ အမြတ်ကို မဟုတ်

ဒီကိန်းဂဏန်းက စျေးကွက်နက်ရှိုင်းမှု၏ အညွှန်းကိန်းတစ်ခုအနေနဲ့ အရေးကြီးပါတယ်။ ပိုင်ဆိုင်မှုတန်ဖိုးက ဒေါ်လာ ဆယ်ဘီလီယံနဲ့ရေတွက်ရပြီး ဝယ်ယူသူတွေက နိုင်ငံပေါင်းစုံကနေ ရောက်လာတဲ့အခါ ဒီစျေးကွက်က နိုင်ငံသားတစ်ခုတည်း ထွက်ခွာသွားခြင်းကို ခံနိုင်ရည်ရှိပါတယ်။ ဒါက တကယ်ဖြစ်ခဲ့တာပါ - တရုတ်ဝယ်သူတွေရဲ့ ဝယ်ယူမှု ၂၀၂၀ ခုနှစ်မှာ ကျဆင်းသွားပြီး ၂၀၂၂ ခုနှစ်မှာ ရုရှားဝယ်သူတွေက ထိုးတက်လာခဲ့ကာ ဥရောပဝယ်သူတွေကတော့ တည်ငြိမ်နေဆဲပါ။ စျေးကွက်စုစုပေါင်းတန်ဖိုးက မကျဆင်းခဲ့ဘဲ ကြီးထွားခဲ့ပါတယ်။

ဒါက စျေးကွက်ခံနိုင်ရည်ရှိမှုရဲ့ အဓိပ္ပာယ်ပါ - ရှက်နိုင်စရာမရှိတာမဟုတ်ဘဲ ဝယ်ယူသူသစ်တွေ အစားထိုးလာနိုင်တဲ့ အမြန်နှုန်းပါ။

ဒါပေမယ့် သင့်ရဲ့ စတုရန်းမီတာ ၃၂ ရှိတဲ့ ယူနစ် ၈၀၀ ရှိတဲ့ project တစ်ခုမှာ studio တစ်ခန်း ရောင်းလို့ရမယ်လို့ မဆိုလိုပါဘူး။ စျေးကွက်နက်ရှိုင်းမှုက အလွန်မညီညွတ်ဘဲ ဖြန့်ကျက်ထားပါတယ်။ ကမလားက ပင်လယ်မြင်ဗီလာတစ်ခုနဲ့ ချလုံးမြို့ထဲက building နံပါတ် (၂၀) ရှိတဲ့ complex ထဲက ယူနစ်တစ်ခုက ကိန်းဂဏန်းအတူတူပဲ ဖြစ်ပေမယ့် ရောင်းလို့ရနိုင်စွမ်းအရ လုံးဝကွာခြားတဲ့ ကမ္ဘာနှစ်ခုပါ။

ငါးနှစ်အတွင်း ဝယ်ယူသူအုပ်စုနှစ်ကြိမ် ပြောင်းလဲခဲ့

ကပ်ရောဂါမတိုင်ခင်က တရုတ်နိုင်ငံသားတွေက အဓိကတွန်းအားဖြစ်ခဲ့ပြီး developer တွေက တရုတ်ဝယ်သူအတွက်ပဲ ဒီဇိုင်းရေးခဲ့ကြပါတယ် - ကျဉ်းမြောင်းတဲ့ ယူနစ်၊ ငှားရမ်းစုပေါင်းစနစ်ကို အားပေးမှု၊ ရှန်ဟိုင်းက agent network တွေကတဆင့် ရောင်းချမှု။ အဲဒီလမ်းကြောင်းက ခြားနားစွာ ပိတ်သွားခဲ့ပါတယ်။

၂၀၂၂ ခုနှစ်ကတည်းက ရုရှားနှင့် CIS နိုင်ငံများက ဝယ်ယူသူတွေက စျေးကွက်ကို ရှေ့ဆက်တွန်းပို့ခဲ့ပြီး၊ ဣသရေလ၊ ပြင်သစ်၊ ဂျာမန်၊ စကန်ဒီနေဗီးယန်း၊ အိန္ဒိယနှင့် ကာဇက်စတန်ကဝယ်သူများ နောက်ဆက်လိုက်ခဲ့ပါတယ်။ ပျမ်းမျှစျေးနှုန်းများကြီးထွားလာပြီး ဝယ်သူတွေက ကိုယ်တိုင်နေထိုင်ဖို့ ဝယ်တာများလာကာ တစ်စိတ်တစ်ပိုင်း ငှားရမ်းအကျိုးအမြတ်ရဖို့ ရည်ရွယ်လာကြပါတယ်၊ investment studio များအတွက် ရည်ရွယ်ခြင်း မဟုတ်ပါ။

ဒါက ထောက်ပံ့မှုကို ပြောင်းလဲစေခဲ့ပါတယ်။ အခန်းနှစ်ခန်း၊ သုံးခန်း ပါဝင်တဲ့ စတုရန်းမီတာ ၇၀-၁၂၀ ရှိတဲ့ ပုံစံများနှင့် ဘတ် ၁၅-၄၀ သန်းအကြား ဗီလာများအတွက် လိုအပ်ချက်က ယခုအချိန်မှာ investment studio တွေထက် ပိုတည်ငြိမ်ပါတယ်။ Developer တွေက ခန့်မှန်းနှစ်နှစ်စာ နောက်ကျစွာ ပြန်လည်တုံ့ပြန်ခဲ့ပြီး၊ pipeline တစ်စိတ်တစ်ပိုင်းက ထွက်ခွာသွားပြီးသော ပရိသတ်အတွက် ဒီဇိုင်းရေးထားဆဲပါ။

ကြီးမားတဲ့စျေးကွက်ဆိုလို့ သင့်ကို မကာကွယ်ပေးနိုင်တဲ့ နေရာများ

စျေးကွက်ရဲ့ အလွန်အကျွံ ချီးမွမ်းခံရတဲ့ ကတိကတော့ ရေရှည်အာမခံ ငှားရမ်းအကျိုးအမြတ်ပါ။ Developer တွေက တစ်နှစ်လျှင် ၇-၈% ကို ၃-၅ နှစ်ကြာ အာမခံပေးမယ်ဆိုပြီး သင်လက်မှတ်ထိုးလိုက်ရင် ပေါက်ဂျီပေးအပ်ခြင်းလို့ ထင်ရပါတယ်။ တကယ်ကတော့ ဒီအာမခံက ဘဏ်တစ်ခုကနေမဟုတ်ဘဲ project ရဲ့ အနာဂတ်ဝင်ငွေကနေသာ အားပေးထားတာပါ။ ငှားရမ်းမှုနှုန်းက စီစဉ်ထားတဲ့အတိုင်း မရရင် တချို့ developer တွေက စည်းကမ်းများ ပြန်လည်ညှိနှိုင်း၊ ငှားရမ်းစုပေါင်းစနစ်ကို ပြောင်းလဲ၊ ငွေပေးချေချိန်ကို ဆွဲကြာစေနိုင်ပါတယ်။ ဥပဒေအရ သင်ကုမ္ပဏီတစ်ခုကို တောင်းဆိုနိုင်တဲ့ အခွင့်အရေးရှိမယ်ဆိုပေမယ့် အဲဒီကုမ္ပဏီမှာ ပြီးစီးမသွားတဲ့ ဒုတိယအဆင့် project တစ်ခုသာ ရှိနိုင်ပါတယ်။

ဒုတိယအချက်- ဆောက်လုပ်နေစဉ်အတွင်း ထိုင်းနိုင်ငံမှာ ဥရောပစနစ်လို ဝယ်ယူသူကာကွယ်ရေးယန္တရားမရှိပါ။ ငွေတွေက tranche schedule အတိုင်း developer ဆီ ရွှေ့ပြောင်းသွားပါတယ်။ ဒါကြောင့် တကယ့်စစ်ဆေးဖို့လိုတာက developer ရဲ့ ပြီးစီးပြီးသား project မှတ်တမ်းသာ ဖြစ်ပါတယ် - ပုံဆွဲထားတဲ့ rendering တွေမဟုတ်ဘဲ တကယ်လက်ဆင့်ကမ်းအပ်ပြီးသား အဆောက်အအုံများ။ management brand အမည်ကြီးက ဆောက်လုပ်မှုအရည်အသွေးကို အာမမခံပါ။

တတိယအချက်- ပိုင်ဆိုင်မှုကုန်ကျစရိတ်တွေက ဝယ်သူများ မျှော်လင့်ထားတာထက် များပါတယ်။ Management company တွေက ရေတိုငှားရမ်းဝင်ငွေရဲ့ ၂၀-၃၅% ကို ယေဘုယျအားဖြင့် ယူထားပြီး၊ ပိုင်ရှင်တွေက ဓာတ်အားစရိတ်၊ ၃-၄ နှစ်ခြားပြီး ပရိဘောဂအစားထိုးမှု၊ ငှားရမ်းဝင်ငွေအခွန်၊ မေလမှ အောက်တိုဘာအထိ ရာသီသေးအတွင်း အခန်းလွတ်နေတာတွေကို ထည့်တွက်ရပါမယ်။ ကြော်ငြာထားတဲ့ gross ၇% က net ၃-၅% အဖြစ် ကျန်ခဲ့လေ့ရှိပါတယ်။

လေးလုံးမြောက်အချက် - ရောင်းချရေးတင်ပြချက်များမှာ ရှားရှားပါးပါးသာ ပြောလေ့ရှိတဲ့အချက်ကတော့ ဆောက်လုပ်မှုအများစုက ဘန်တော၊ လာယန်၊ ချောင်တလေးနယ်မြေအတွင်း စုစည်းနေတာပါ။ အလားတူ ထုတ်ကုန်စတုရန်းမီတာ ဆယ်ထောင်ပေါင်းများစွာ တစ်ချိန်တည်းစတင်လျှင် ငှားသူရှာဖွေရေးကနေ ပြန်ရောင်းစျေးနှုန်းလျှော့ချမှု ပြိုင်ဆိုင်ရေးအဖြစ် ပြောင်းသွားတတ်ပါတယ်။

၂၀၂၆ ခုနှစ်တွင် ဘာကို ဝယ်သင့်သလဲ

ကျွန်တော့်အမြင်ကတော့ - ယနေ့ဖူးခက်မှာ ငွေရှာနေနိုင်တာက ငှားရမ်းအကျိုးအမြတ်ကနေ မဟုတ်ဘဲ တကယ်တန်း ထောက်ပံ့မှုကန့်သတ်ထားတဲ့ နေရာကို ရွေးချယ်ခြင်းကနေပါပဲ။ ဒီနေရာမျိုးတွင်ဝယ်ပါ - တောင်ကုန်းပေါ်ပင်လယ်မြင်ကွင်း၊ ကမလား၊ စူရင်း၊ နိုင်ထွန်းတို့မှာ ရှေ့တန်း၊ ဒုတိယတန်းနေရာများ၊ သို့မဟုတ် ရာဝိုင်း၊ ကိတ်ပန်ဝါမှာ ပြီးစီးထားသော enclave များ။ ဒီလိုနေရာမျိုးအတွက် ၁၅-၂၅% ပရီမီယမ်ပေးရင်တောင် ရောင်းချချိန်တွင် စိတ်ချရပါတယ်၊ အကြောင်းက ဒုတိယဝယ်သူက pool အရေအတွက်ကို မဟုတ်ဘဲ ပင်လယ်မြင်ကွင်းနဲ့ ကမ်းခြေသို့ လမ်းလျှောက်နိုင်မှုအတွက် ငွေပေးချေတာပါ။

ဒုတိယစည်းမျဉ်း - ပြီးစီးပြီး သို့မဟုတ် ပြီးစီးဆဲအနီးကို ဝယ်ပါ။ off-plan ဝယ်ယူမှုအတွက် ၁၀-၁၅% လျှော့စျေးက ပြီးစီးထားသော project မရှိတဲ့ developer တစ်ဦးထံမှ နှစ်နှစ်နောက်ကျမှု အန္တရာယ်ကို ပြန်လျော်ပေးနိုင်မှာ မဟုတ်ပါ။

ဒီအကြံဉာဏ်ကို လျစ်လျူရှုနိုင်တဲ့ အခြေအနေက - သင့်ဘတ်ဂျက်က ဘတ် ၅-၆ သန်းအောက်ရှိရင် premium နေရာများက ရရှိနိုင်တဲ့ အတိုင်းအတာအောက်ရောက်နေပြီး၊ ရိုးသားစွာပြောရရင် ဒီဝယ်ယူမှုကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုအဖြစ်မဟုတ်ဘဲ တစ်စိတ်တစ်ပိုင်း ပြန်ဝင်ငွေရရှိနိုင်တဲ့ ကိုယ်ပိုင်နေအိမ်တစ်ခုအဖြစ် ရှုမြင်သင့်ပါတယ်။ ဒီအတန်းအစားမှာ investment-grade ရလဒ်ကို မျှော်လင့်တာက လက်တွေ့မကျပါဘူး။

လက်တွေ့ကျတဲ့ အကြံပြုချက်တစ်ခု - အဝေးကနေ ဝယ်မထားပါနဲ့။ ကျွန်းပေါ်တွေ့ဆုံခြင်းတစ်ပတ်ကြာ မတူညီတဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှု ၅ ခုကနေ ၇ ခုအထိ ကြည့်ရှုတာက ဝယ်သူတဝက်ခန့်ရဲ့ ဆုံးဖြတ်ချက်ကို ပြောင်းလဲနိုင်ပါတယ်။ ဇွန်လက ပါတောင်နဲ့ ဇန်နဝါရီလက ပါတောင်ရဲ့ ကွာခြားချက်ဟာ rendering ထဲမှာ မပေါ်ပါဘူး။ ခရီးစဉ်ကို ရာသီသေးအတွက် စီစဉ်ပါ၊ လေယာဉ်စီစဉ်ရလွယ်ကူပြီး တကယ့်နေထိုင်မှုနှုန်းကို မြင်နိုင်လိမ့်မယ်။

ဒီလို ဆုံးဖြတ်ချက်များအတွက် အထောက်အပံ့လိုအပ်ရင် ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ အဖွဲ့ကနေ ကျွမ်းကျင်သူများနဲ့ တိုင်ပင်ဆွေးနွေးနိုင်ပါတယ်။

ရင်းမြစ်- The Nation Thailand