ထိုင်းဖွံ့ဖြိုးရေးကုမ္ပဏီကြီးတွေ ဥရောပဘက်ရွေ့ - ဖူးခက်ဈေးကွက်အတွက် ဆိုလိုရင်းက ဘာလဲ

တိုတိုရှင်းရှင်း အဖြေ

Sansiri ကဲ့သို့ ထိုင်းကုမ္ပဏီကြီးများက ဥရောပနဲ့ အမေရိကန်ပိုင်ဆိုင်မှုတွေ ဝယ်နေကြတာဟာ ဘန်ကောက်ရဲ့ အိမ်ယာဈေးကွက်အောက်ခြေအဆင့်မှာ အားနည်းနေလို့ဖြစ်ပြီး ဖူးခက်ရဲ့ နိုင်ငံခြားသားအတွက် ရီဆော့ဒ်ဈေးကွက်ကတော့ လုံးဝမတူပါဘူး။ ဝယ်သူလူစုလည်း မတူ၊ ငွေကြေးလည်း မတူပါဘူး။ ဖူးခက်အတွက် စိုးရိမ်စရာအဓိကက ဈေးကျခြင်းမဟုတ်ဘဲ ဆောက်လုပ်ရေးနှောင့်နှေးခြင်းဖြစ်ပြီး ကုမ္ပဏီတစ်ခုက ပရောဂျက်သုံးခုလောက်ကို တပြိုင်နက်လုပ်ပြီး ငွေကိုတစ်ခြားနိုင်ငံမှာပါ ဖြန့်ကျက်ထားတဲ့အခါ ပရောဂျက်တစ်ခုစီ ပြီးစီးဖို့ ပိုကြန့်ကြာတတ်ပါတယ်။

ကွန်ဒိုတစ်လုံးမှာ နိုင်ငံခြားသားပိုင်ဆိုင်မှုက အဆောက်အဦးတစ်ခုလုံးရဲ့ ဧရိယာ 49% ထိသာ ခွင့်ပြုထားပါတယ်။ အဲ့ဒီ quota အတွင်းမှာဆိုရင် freehold ပိုင်ဆိုင်နိုင်ပေမယ့် ဗီလာအတွက် မြေကတော့ ပုံမှန်အားဖြင့် နှစ် 30 ငှားရမ်းစာချုပ်ပုံစံနဲ့ ပြန်လည်သက်တမ်းတိုးခွင့်ပါ သဘောတူညီချက်အဖြစ် ဖွဲ့စည်းထားလေ့ရှိပါတယ်။ 2026 မှာ ဖူးခက်ရဲ့ လက်တွေ့ငှားရမ်းအမြတ်က စီမံခန့်ခွဲခ ၊ အခွန်နဲ့ အားလပ်ကာလတွေကို နှုတ်ပြီးရင် နှစ်စဥ် 4-6% ပဲရှိပါတယ်။ ကြော်ငြာစာစောင်တွေမှာ ပြထားတဲ့ 8-10% ဆိုတာတွေက အကုန်အကျမနှုတ်ခင် တွက်ထားတာဆိုတာ သတိထားပါ။ ထိုင်းအိမ်ထောင်စုတွေရဲ့ ကြွေးမြီဟာ GDP ရဲ့ 87-89% လောက်ရှိနေပါတယ် (Bank of Thailand ခန့်မှန်းချက်၊ 2025)။ ဒါကြောင့် ပြည်တွင်းစျေးကွက်လိုအပ်ချက် ပြန်မမြင့်တက်နိုင်တာပါ။

အရေးကြီးသော အချက်အလက်များ

• Sansiri က အီတလီနိုင်ငံ Lake Como ဘေးက ဟိုတယ်ကြီးတစ်လုံးကို ပိုင်ဆိုင်မှုအချို့ကို နိုင်ငံရပ်ခြားသို့ ရွှေ့ပြောင်းသည့် မဟာဗျူဟာအနေနဲ့ ဝယ်ယူခဲ့သည် (Nikkei Asia)။
• ထိုင်းဖွံ့ဖြိုးရေးကုမ္ပဏီများသည် နှစ် နှစ်ကျော်ကြာ ဥရောပနဲ့ အမေရိကန်မှာ ဟိုတယ်ပိုင်ဆိုင်မှုမှသည် brand အိမ်ရာပရောဂျက်များအထိ တဖြည်းဖြည်း ချဲ့ထွင်လာခဲ့ကြသည်။
• ဘတ် 3 သန်းအောက် ငွေချေးဝယ်ယူမှု (ကွန်ဒိုနှင့် ဆိုင်ခန်းအိမ်) များတွင် ဘဏ်က ငြင်းပယ်နှုန်း 40-50% အထိ ရောက်ရှိနေသည်ဟု သိရသည်။
• ဖူးခက်အိမ်ခြံမြေဈေးကွက်တန်ဖိုးသည် ဘတ် 705.055 ဘီလီယံအထိ ရောက်ရှိနေပြီး ထိုင်းဒေသန္တရပြည်နယ်များအနက် အမြင့်ဆုံးဖြစ်ကာ ရောင်းချရန်ရှိသော အိမ်ယာယူနစ် 90,597 ရှိသည် (Nation Thailand)။
• ရီဆော့ဒ်ကွန်ဒိုများနှင့် ဗီလာများသည် ဖူးခက်ရှိ ပေးသွင်းမှု၏ 52% ရှိပြီး ဈေးကွက်တန်ဖိုး၏ 80% ခန့်ရှိသည်။ ကွန်ဒိုများ ဘတ် 339.2 ဘီလီယံခန့်၊ ဗီလာများ ဘတ် 221.7 ဘီလီယံခန့် ရှိသည် (Nation Thailand)။
• Sansiri သည် နှစ် 4 အတွင်း ဖူးခက်ပရောဂျက်အသစ်များတွင် ဘတ် 40 ဘီလီယံတန်ဖိုး ရင်းနှီးမည်ဖြစ်ပြီး ၎င်းမှာ လွန်ခဲ့သော နှစ် 15 အတွင်း ဖူးခက်ဖွံ့ဖြိုးရေးတန်ဖိုးစုစုပေါင်းနှင့် ညီမျှသည်။ ပထမဆုံး pool ဗီလာပရောဂျက်ကို 2026 ဒုတိယပိုင်းတွင် စတင်ရန်ရှိသည် (Bangkok Post)။
• နိုင်ငံခြားသားဝယ်သူများသည် ဈေးနှုန်းကို ပိုသတိထားလာကြပြီး ဖွံ့ဖြိုးရေးကုမ္ပဏီများက ဘတ် 10-20 သန်းအကြား ဗီလာများကို ပိုမိုရည်ရွယ်လာကြသည် (Bangkok Post)။

ငွေကြေးတွေ ဘာကြောင့် နိုင်ငံပြင်ပ ထွက်နေသလဲ

ဘန်ကောက်ရဲ့ mass-market အိမ်ရာဈေးကွက်က ဝယ်သူများ ပေးနိုင်စွမ်းရဲ့ အကန့်အသတ်ကို ရောက်နေပါပြီ။ လစဉ် ဘတ် 40,000-60,000 ဝင်ငွေရှိတဲ့ မိသားစုတစ်စုက ကားချေးငွေ၊ ခရက်ဒစ်ကဒ်ကြွေးတွေ ရှိနှင့်ပြီးသားဖြစ်တဲ့အတွက် ဘဏ်စစ်ဆေးချက်တွေမှာ ကျရှုံးတတ်ပါတယ်။ ဖွံ့ဖြိုးရေးကုမ္ပဏီတစ်ခုက ဈေးနှုန်း 15% လျှော့၊ အရစ်ကျပေးချေမှု၊ လွှဲပြောင်းခ ကိုယ်တိုင်ကျခံပေးမယ်ဆိုလည်း နောက်ဆုံးမှာ ဘဏ်က ငြင်းပယ်ခံရနိုင်ပါတယ်။ ဈေးကွက်ဖန်တီးရေး ဘယ်လောက်ကောင်းကောင်း ဒီပြဿနာကို မဖြေရှင်းနိုင်ပါဘူး။

ဒါကြောင့် ယူရို 50-100 သန်းကို ပြီးပြီးသား ဥရောပဟိုတယ်ကြီးတစ်လုံးထဲ ထည့်ရင်း ခန့်မှန်းနိုင်တဲ့ ငွေသားစီးဆင်းမှုနဲ့ hard-currency ဝင်ငွေရတာက နွန်းထဘူရီမှာ ကွန်ဒိုအသစ်တစ်ခုထပ်စတင်ဖို့ထက် ပိုအကျိုးရှိပါတယ်။ ၂၀၂၄-၂၀၂၅ ကာလတွင် ဘတ်ငွေတန်ဖိုး သိသိသာသာ တက်လာခဲ့ပြီး ပို့ကုန်နှင့် ခရီးသွားဝင်ငွေများကို ဖိအားပေးထားတဲ့အတွက် ဒီသည်ကိုယ်တိုင် ခုခံကာကွယ်မှုတစ်ခုလည်းဖြစ်ပါတယ်။ ထပ်ဆောင်းပြီး Brand effect တစ်ခုလည်း ရှိပါတယ်။ မီလန် (Milan) ဒါမှမဟုတ် နယူးယောက်မှာ ရောက်ရှိနေခြင်းက နောက်ပိုင်း ဖူးခက်မှာ အိမ်ယာရောင်းချတဲ့အခါ "နိုင်ငံတကာအဆင့်" ဆိုတဲ့ status ကို ပေးစွမ်းနိုင်ပါတယ်။

ဖူးခက်နှင့် ဘန်ကောက် - မတူညီသော စီးပွားရေးနှစ်ခု

ဒါက ထိုင်းဈေးကွက် "ပြိုကျ" ဆိုတဲ့ သတင်းခေါင်းစဉ်တွေက မှားတဲ့အချက်ပါပဲ။ ဘန်ကောက်မှာ ဈေးနှုန်းတွေကို ထိုင်းလူမျိုးဝယ်သူများက ငွေချေးဝယ်ယူမှုနဲ့ သတ်မှတ်ကြသလို ဖူးခက်မှာတော့ ငွေသားဝယ်ယူတဲ့ နိုင်ငံခြားသားတွေက သတ်မှတ်ကြပါတယ်။ သူတို့က ကျွန်းသို့ ဖလိုက်ချက်အရေအတွက်၊ ငှားရမ်းရာသီ၊ နှစ် 3-5 အတွင်း ပြန်ရောင်းနိုင်ခြေတွေကိုပဲ စိတ်ဝင်စားကြပါတယ်။

ဒါကြောင့် ရာဝိုင်း (Rawai) မှာ ဗီလာဝယ်ဖို့ ဆုံးဖြတ်တဲ့အခါ နိုင်ငံတစ်ဝှမ်းစာရင်းဇယားတွေက အသုံးဝင်မှု နည်းပါတယ်။ High season ဟိုတယ်အခန်းသုံးနှုန်း၊ တိုက်ရိုက်လေယာဥ်အရေအတွက်၊ သတ်သတ်မှတ်မှတ် ပရောဂျက်တစ်ခုပတ်ဝန်းကျင် ကီလိုမီတာ 3 အတွင်းက ပေးသွင်းမှုအသစ်ပမာဏစတာတွေက ပိုအသုံးဝင်ပါတယ်။

သို့ပေမယ့် ပြည်တွင်းအားနည်းချက်က ကျွန်းကို ပိုးချိတ်ဆက်ထားတဲ့ ချိတ်ဆက်ချက်တစ်ခုတော့ ရှိပါတယ်။ ဘန်ကောက်မှာ ရောင်းအားနည်းနေတဲ့ ကုမ္ပဏီတစ်ခုက ဖူးခက်ဆောက်လုပ်ရေးကို ကုမ္ပဏီတစ်ခုလုံးရဲ့ ငွေအိတ်ထဲက ယူသုံးတာပါ။ ဘန်ကောက်မှာ ရောင်းအားကျပြီး ကျန်ငွေတစ်ချို့ ပြင်ပနိုင်ငံပိုင်ဆိုင်မှုဝယ်ဖို့ သွားရင် သင့်အဆောက်အဦ ရဲ့ အချိန်ဇယားက မိုးရွာလို့မဟုတ်ဘဲ နှောင့်နှေးသွားနိုင်ပါတယ်။

ကတိပေးထားတဲ့ ပြန်အမြတ်နှုန်း ဘယ်မှာ ပျက်စီးသွားလဲ

မကြာသေးခင်နှစ်တွေအတွင်း အများဆုံးမှားတဲ့ အမှားက အာမခံချက်ရှိတဲ့ ပြန်အမြတ် (guaranteed return) ကို ယုံကြည်ခြင်းပါ။ နှစ် 5 ဆက်တိုက် နှစ်စဥ် 7% ဆိုတဲ့ scheme က ကြားတော့ ကောင်းနေပေမယ့် ငွေက ဘယ်ကလာလဲလို့ မေးကြည့်ပါ။ အများစုက ယူနစ်ဈေးနှုန်းထဲမှာ ထည့်သွင်းတွက်ချက်ထားပြီးသား ဖြစ်ပြီး ကိုယ့်ကိုယ်ကိုယ်ပေးသွင်းထားတဲ့ ချေးငွေကို အရစ်ကျပြန်ရယူနေတာနဲ့ တူပါတယ်။

ဒုတိယပြဿနာက ပမာဏပါ။ ကမ်းခြေမှ မိနစ် 10 အကွာ condo-hotel တစ်မျိုးတည်း ယူနစ်ထောင်ချီကို Bang Tao မှာ တစ်ပြိုင်နက်ထုတ်လွှင့်ရင် စီမံခန့်ခွဲသူကုမ္ပဏီတွေ အချင်းချင်း ညတိုင်းခနှုန်းနဲ့ ယှဉ်ပြိုင်စရာ ဖြစ်ပါတယ်။ Occupancy ကတော့ မြင့်မြင့်နေပေမယ့် နှုန်းထားကျသွားပါတယ်။ ပိုင်ရှင်ရဲ့ လက်ကျန်က 8% မဟုတ်ဘဲ 4-5% သာဖြစ်သွားတတ်ပါတယ်။

တတိယပြဿနာကတော့ ကမ်းလှမ်းမှုထဲမှာ မပါတဲ့ ကုန်ကျစရိတ်များပါ - နှစ်စဥ် sinking fund၊ ပတ်ဝန်းကျင်ဧရိယာအသုံးစရိတ် တစ်စတုရန်းမီတာလျှင် လစဉ် ဘတ် 50-80၊ ပရိဘောဂ လဲလှယ်ခကို နှစ် 4-5 တစ်ကြိမ်၊ စီမံခန့်ခွဲခ ဝင်ငွေ၏ 30-40%၊ နှင့် မြေခွန်/အဆောက်အဦခွန်ပါ။

အကောင်းမြင်မှုကို ဆန့်ကျင်တဲ့ ဥပမာတစ်ခုလည်း ရှိပါတယ်။ 2021-2022 စိတ်အားတက်ကြွဆုံး ကာလမှာ ကမ်းခြေနဲ့ ရှုခင်းမရှိတဲ့ Thalang ကဲ့သို့ ဝေးလံတဲ့နေရာတွေမှာ ဝယ်ခဲ့တဲ့ ဗီလာအချို့ဟာ 2026 မှာလည်း တစ်နှစ်ကျော်ကြာ ရောင်းရခက်နေသေးပြီး ဝယ်ဈေးထက် လျှော့ပေါ့ပေးရသေးပါတယ်။ ဈေးကွက်တက်နေတာတောင် နေရာကောင်းမကောင်းကို မကယ်နိုင်ပါဘူး။

2026 မှာ ကျွန်တော်ဆိုရင် ဘာလုပ်မလဲ

ကျွန်တော့ရဲ့ သဘောအမြင်က: အခုအချိန်မှာတော့ ပြီးစီးပြီးသား (သို့) ပြီးစီးခါနီးပရောဂျက်တွေက off-plan ထက် 15-20% early-entry လျှော့စျေးရသေးပေမယ့် ပိုကောင်းပါတယ်။ အကြောင်းရင်းကတော့ ဒီဆောင်းပါးရဲ့ အစက ပြောထားတဲ့ အချက်ပဲဖြစ်ပါတယ် - ဖွံ့ဖြိုးရေးကုမ္ပဏီများ ငွေကို နိုင်ငံပြင်ပ ရွှေ့ပြောင်းနေချိန်မှာ ထိုင်းပရောဂျက်တွေ နှောင့်နှေးနိုင်ခြေ မြင့်တက်လာပြီး နိုင်ငံခြားသားဝယ်သူက ကာကွယ်ဖို့ နည်းလမ်း အကန့်အသတ်သာ ရှိပါတယ်။

စာချုပ်မချုပ်ခင် သုံးသင့်တဲ့ လက်တွေ့စစ်ဆေးချက်များ:

• ဖွံ့ဖြိုးရေးကုမ္ပဏီက ဖူးခက်မှာ အမှန်တကယ် ပေးအပ်ပြီးသား ယူနစ်အရေအတွက်ကို စစ်ဆေးပါ၊ နိုင်ငံတစ်ဝှမ်းမဟုတ်ပါဘူး။ သူတို့ရဲ့ နှစ် 5 ကျော်ကြာပြီးသား ပရောဂျက်ကို လက်တွေ့သွားကြည့်ပါ။
• ပြက္ခဒိန်အပေါ်မူတည်တဲ့ ငွေပေးချေမှုအစီအစဉ်မဟုတ်ဘဲ ဆောက်လုပ်ရေးအဆင့်ပေါ် အခြေခံတဲ့ ငွေပေးချေမှုအစီအစဉ်ကို တောင်းဆိုပါ။ ပြီးစီးထားတဲ့အလုပ်အတွက်သာ ငွေပေးချေခြင်းက တကယ့်အာမခံသာ ဖြစ်ပါတယ်။
• ကီလိုမီတာ 2-3 အတွင်း တူညီတဲ့နှစ်များမှာ ပေးအပ်မယ့် ယှဉ်ပြိုင်ပေးသွင်းမှု ပမာဏကို စစ်ဆေးပါ။
• Low season (မေလမှ အောက်တိုဘာလအထိ) ပါဝင်တဲ့ နှစ်တစ်နှစ်လုံးရဲ့ ဝင်ငွေအပေါ် အခြေခံပြီး ငှားရမ်းအမြတ်နှုန်းကို တွက်ချက်ပါ။

အရင်းအနှီးက ဘတ် 5 သန်းအောက်ဆိုရင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ယုတ္တိ မရှိတော့ပါဘူး။ စီမံခန့်ခွဲခ၊ အခွန်နဲ့ အလပ်ကာလတွေက ကွာခြားချက်ကို စားသွားပါတယ်။ ကိုယ့်နေထိုင်ဖို့ အိမ်အဖြစ် ဝယ်ယူခြင်းကသာ သင့်တော်ပါတယ်။ အဲ့ဒီအခြေအနေမှာဆိုရင် အထက်ပါအချက်တွေက သင့်အတွက် မသက်ဆိုင်တော့ပါ။

ရိုးရှင်းပေမယ့် အသုံးဝင်တဲ့ စည်းမျဉ်းတစ်ခုလည်း ထည့်သိထားပါ - အကွာအဝေးကနေ ဝယ်ယူတာ မလုပ်ပါနဲ့။ လေယာဥ်စီးတစ်ကြိမ်နဲ့ ကျွန်းမှာ တစ်ပတ်ကြာနေခြင်းက ဘတ်သန်းနဲ့ချီတဲ့ အမှားတစ်ခုထက် ဈေးများစွာသက်သာပါတယ်။ Low season မှာ ကြည့်ရှုခရီးစဉ်က January ထက် ဈေးပိုသက်သာပြီး မိုးရာသီမှာ နေရာအမှန်တကယ် ဘယ်လိုရှိလဲဆိုတာလည်း မြင်နိုင်ပါတယ်။

သတင်းအရင်းအမြစ်: Nikkei Asia