ချက်ချင်းသိချင်တဲ့ အဖြေ
ဖူးခက်မှာ ဗီလာတစ်လုံး ဝယ်ချင်နေတဲ့ မြန်မာနိုင်ငံသားတွေအတွက် အရေးကြီးဆုံး အချက်ကတော့ - ၂၀၂၆ ခုနှစ် သြဂုတ် ၂၈ ရက်က စတင်ကျင့်သုံးတဲ့ ထိုင်းရဲ့ နိုင်ငံခြားစီးပွားရေးဥပဒေ (FBA) ပြင်ဆင်ချက်သည် စီးပွားရေးလုပ်ငန်း လိုင်စင်ကိစ္စကိုသာ ပြောင်းလဲပေးထားပြီး၊ မြေယာဥပဒေ (Land Code) ကိုမူ လုံးဝမထိပါ။ နိုင်ငံခြားသားက ထိုင်းမြေယာကို တိုက်ရိုက်ပိုင်ဆိုင်ခွင့် ဆက်လက်မရှိသေးဘဲ၊ ကုမ္ပဏီနောက်ကွယ်ခိုနေတဲ့ nominee ဖွဲ့စည်းပုံတွေကို အစိုးရက ပိုမိုတင်းကျပ်စွာ စစ်ဆေးလာနေပါတယ်။
တကယ်တမ်း ဘာတွေပြောင်းသလဲ
အရင်တုန်းက ထိုင်းကုမ္ပဏီတစ်ခုကို နိုင်ငံခြားသားပါဝင်ပြီး မှတ်ပုံတင်ဖို့ passport နဲ့ လက်မှတ်ရုံပဲ လိုအပ်ခဲ့ပါတယ်။ ယခုတော့ ရှေ့နေတွေက ဒါတွေတောင်းနေရပါပြီ -
- ထိုင်းမျှစုရှင်များရဲ့ ၆ လစာ ဘဏ်စာရင်းများ
- ငွေရင်းမြစ်ကို ဘယ်ကရလာသလဲ ရှင်းလင်းချက် (written explanation)
- nominee ဖွဲ့စည်းပုံ မဟုတ်ကြောင်း လက်မှတ်ရေးထိုးထားသော ကတိကဝတ်
ဒါတွေက ဗီလာတစ်လုံးဝယ်ဖို့သာ ရည်ရွယ်ချက်ရှိတဲ့ ဝယ်ယူသူတစ်ဦးအတွက်တောင် လိုအပ်လာပါပြီ။
မင်းသားဇာတ်ကားရဲ့ နောက်ကွယ်ဇာတ်လမ်း
၁၉၉၉ ခုနှစ် FBA ဥပဒေဟာ အိမ်ခြံမြေအတွက် ရေးဆွဲခဲ့တာမဟုတ်ပါ။ အာရှငွေကြေးအကျပ်အတည်း ကာလအတွင်း ဝန်ဆောင်မှု၊ လက်လီလုပ်ငန်းတွေကို ထိန်းချုပ်ဖို့ ရေးဆွဲခဲ့ခြင်းဖြစ်ပြီး၊ နှစ်ပေါင်း ၂၅ ကျော်ကြာလာတော့ လက်ရှိစီးပွားရေးနဲ့ မကိုက်ညီတော့တဲ့ စည်းမျဉ်းအဟောင်းတွေ ဖြစ်လာခဲ့ပါတယ်။ ၂၀၂၆ ပြင်ဆင်ချက်က အဲဒီအလွှာကို ရှင်းလင်းပေးခြင်းဖြစ်ပြီး၊ နောက်ဆက်တွဲ အချက်တစ်ခုကတော့ ရှင်းရှင်းလင်းလင်းပဲ - ကုမ္ပဏီကို ကိုယ်ပိုင်မြေယာပိုင်ဆိုင်ရေးအတွက် အကာအကွယ်အနေနဲ့ မသုံးရ ဆိုတဲ့ သတိပေးချက်ဖြစ်ပါတယ်။
ဈေးကွက်ထဲမှာ နှစ်ပေါင်းများစွာ ရောင်းချခဲ့တဲ့ '51/49 ကုမ္ပဏီဖွဲ့စည်းပုံ' က ဒီနေရာမှာ ပြဿနာဖြစ်လာပါတယ်။ ဖွဲ့စည်းပုံကတော့ - ကုမ္ပဏီရှယ်ယာ ၅၁% ကို ထိုင်းနိုင်ငံသား (agency ဝန်ထမ်း၊ ကားမောင်း၊ manager ရဲ့ ဆွေမျိုးများ) က ကိုင်ဆောင်ပြီး၊ နိုင်ငံခြားသားက ၄၉% ကိုင်ဆောင်ပြီး preferred shares သို့မဟုတ် shareholders' agreement ကနေတဆင့် အထက်စိုးမိုးမှုရအောင် ချုပ်ကိုင်ထားတာဖြစ်ပါတယ်။ စာရွက်ပေါ်မှာ ကြည့်ရင် သန့်ရှင်းပုံပေါက်ပေမယ့်၊ လက်တွေ့မှာတော့ nominee ownership ဆိုတဲ့ မြေယာဥပဒေနဲ့ FBA နှစ်ခုစလုံးက တိတိကျကျ တားမြစ်ထားတဲ့ အပြုအမူဖြစ်ပါတယ်။ ဒီလိုကျူးလွန်ရင် အကျဉ်းဒဏ် ၃ နှစ်အထိနဲ့ ငွေဒဏ် ၁ သန်းဘတ်အထိ ကျခံရနိုင်ပါတယ်။
၂၀၀၆ ခုနှစ်ကတည်းက ကူးသန်းရောင်းဝယ်ရေးဝန်ကြီးဌာနက ဒီလိုလုပ်ငန်းစဉ်ကို ကန့်သတ်ဖို့ ကြိုးစားခဲ့ဖူးပေမယ့် တစ်ပုံစံတည်း အကောင်အထည်ဖော်ခဲ့ခြင်း မရှိခဲ့ပါ။ ၂၀၂၆ စည်းမျဉ်းအသစ်တွေက ဒီစည်းကမ်းကို ပြန်လည်အသက်သွင်းပြီး nominee ဖွဲ့စည်းပုံ မဟုတ်ကြောင်း တိုက်ရိုက် ကတိကဝတ်ချုပ်ဆိုခိုင်းလာခြင်း ဖြစ်ပါတယ်။ ဒီစာရွက်ဟာ စစ်ဆေးမှုတစ်ခုခုကျရောက်ရင် အကြံရော် ခံရနိုင်ဖွယ် သက်သေခံအဖြစ် အသုံးချနိုင်ပါတယ်။
လက်တွေ့ကျင့်သုံးမှုမှာ - အရင်က ၁-၂ ပတ်ကြာတဲ့ ကုမ္ပဏီမှတ်ပုံတင်လုပ်ငန်းစဉ်ဟာ ယခုအခါ ၆-၈ ပတ်အထိ ကြာလာနေပါပြီ (ဘဏ်စာရင်းများ ချက်ချင်းမရနိုင်ပါက)။ ဒါက developer ရဲ့ reservation ကာလ ၃၀ ရက်ပဲ ရှိတဲ့အခါ project timeline တွေကို အနှောင့်အယှက်ဖြစ်စေနိုင်ပါတယ်။
အခုလည်း ဥပဒေအရ ခွင့်ပြုထားတဲ့ နည်းလမ်းများ
| နည်းလမ်း | အသေးစိတ် |
|---|---|
| condo freehold ပိုင်ဆိုင်မှု | project တစ်ခုချင်းစီရဲ့ ယူနစ်ဧရိယာ စုစုပေါင်း၏ ၄၉% အထိ၊ ပြည်ပမှ ငွေလွှဲထားရမည် |
| မြေငှားစာချုပ် (lease) | ၃၀ နှစ်အထိ Land Department မှာ မှတ်ပုံတင်နိုင်၊ '30+30+30' ကတိသည် စာချုပ်ကတိသာဖြစ်၍ နောက်ပိုင်း မြေပိုင်ရှင်ကို မချုပ်နှောင်နိုင် |
| usufruct / superficies | မြေအသုံးပြုခွင့်နှင့် အဆောက်အအုံပိုင်ဆိုင်ခွင့်ကို မြေနှင့်သီးခြား ခွဲထားပေးနိုင် |
| genuine company | လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှု၊ စာရင်းကိုင်၊ ဝန်ထမ်း၊ ကိုယ်ပိုင်ငွေထည့်ဝင်သော ထိုင်းပါတနာများရှိသော ကုမ္ပဏီများသာ |
| BOI promotion | Board of Investment ခွင့်ပြုချက်ဖြင့် သတ်မှတ်အခြေအနေများအောက် မြေယာပိုင်ဆိုင်ခွင့် |
ဘတ်ဂျက် ဘယ်လောက်ဆိုရင် ဘယ်လိုနည်းလမ်းသင့်လျော်သလဲ
အိမ်နှင့်မြေတွဲ ဘတ်ဂျက် ဘတ် ၁၅-၂၀ သန်း ထက်နည်းရင် ကုမ္ပဏီဖွဲ့စည်းရေးလုပ်ငန်းစဉ်တွေက အခွန်အခ၊ ဥပဒေအန္တရာယ်နဲ့ မကိုက်ညီပါ။ freehold condo ဝယ်တာ ပိုလွယ်ကူပြီး ပိုလုံခြုံပါတယ်။ ဒီအထက် ဘတ်ဂျက်ရှိရင် Land Department မှာ မှတ်ပုံတင်ထားတဲ့ ရေရှည်မြေငှားစာချုပ်နှင့် usufruct/superficies ပေါင်းစပ်သော နည်းလမ်းက ကျရာသင့်တော်ပါတယ်။ ဒါဟာ 'ကုမ္ပဏီကနေ full ownership ရ' ဆိုတဲ့ ဒဏ္ဍာရီထက် ကုန်ကျစရိတ် ပိုများပြီး ပြန်ရောင်းရခက်ပေမယ့် ဥပဒေစစ်ဆေးမှု ခံနိုင်ရည်ရှိပါတယ်။ သတိပေးရမယ့်တစ်ချက်ကတော့ ၃၀ နှစ်ပြည့်နောက် lease သက်တမ်းတိုးရေးအတွက် ထိုင်းတရားရုံးရဲ့ ကျင့်သုံးမှုက မသေချာသေးပါ - ဒီအချက်မှာတော့ 'အာမခံချက်မရှိပါ' လို့ဖြေရမှာပါ။
ရေရှည် ကြည့်ရမယ့် အန္တရာယ်ခြေရာများ
ထိုင်းစီးပွားရေးဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှုဦးစီးဌာနက nominee crackdown အနေနဲ့ တစ်နိုင်ငံလုံးမှ ကုမ္ပဏီ ၁၂၅,၆၂၂ ခုကို စစ်ဆေးနေပြီး၊ ဘန်ကောက်နှင့် ချွန်ဘူရီတွင် မြေယာနှင့်ဆက်စပ်သော nominee ကုမ္ပဏီများ အထူးများပြားနေကြောင်း တွေ့ရှိထားပါတယ်။ မြေယာဆိုင်ရာ ကုမ္ပဏီပေါင်း ၃၆,၂၇၇ ခုကို သီးခြားစစ်ဆေးနေပြီး၊ နိုင်ငံခြားပိုင်ဆိုင်မှု ၄၉% သို့မဟုတ် အောက် ကုမ္ပဏီ ၃၁,၅၁၆ ခုကို အထူးအာရုံစိုက် စစ်ဆေးနေပါတယ်။
ထိုင်းသို့ စာချုပ်လက်မှတ်ရေးထိုးဖို့ သွားမည်ဆိုပါက အလုပ်လုပ်ရက် ၂ ရက်မျှသာ မလုံလောက်တော့ဘဲ ၄-၅ ရက် ဘတ်ဂျက်ချထားသင့်ပါတယ် - Land Department သို့သွားရန်၊ ငွေလွှဲအတည်ပြုချက် ရယူဖို့ ဘဏ်ချိန်းရန်၊ ရှေ့နေနှင့်တွေ့ဆုံရန်၊ ပိုင်ဆိုင်မှုစစ်ဆေးရန် စသည်ဖြင့်ပါ။
ဖူးခက်တွင် အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံလိုသူများအတွက် 'ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ' အနေနဲ့ ဒီလို ဥပဒေပြောင်းလဲမှုများကို အမြဲစောင့်ကြည့်ပြီး လမ်းညွှန်ပေးနေပါတယ်။
သတင်းရင်းမြစ် - Kudun & Partners