ထိုင်းဥပဒေမှာ အဆောက်အအုံတစ်ခုရဲ့ သက်တမ်းကို ကန့်သတ်ထားခြင်း မရှိပါဘူး။ ကွန်ဒိုဟာ ရုပ်ဝတ္ထုအရ ဆွေးမြေ့သွားတဲ့အခါ ဒါမှမဟုတ် ပိုင်ရှင်တွေက ပြန်မဆောက်ဖို့ ဆုံးဖြတ်တဲ့အခါ ကွန်ဒိုမီနီယမ် juristic person ကို ဖျက်သိမ်းပြီး ပိုင်ရှင်တိုင်းဟာ ဘုံပိုင်ပစ္စည်းမှာ ရှိတဲ့ အချိုးအစားအတိုင်း မြေကို ပူးတွဲပိုင်ဆိုင်သူ ဖြစ်လာပါတယ်။ နိုင်ငံခြားသားက မြေကို မပိုင်ဆိုင်နိုင်တာကြောင့် ကိုယ့်ရှယ်ယာကို တစ်နှစ်အတွင်း ရောင်းချရပါမယ်။
ဘာကြောင့် ဒီမေးခွန်းကို အရင်မေးသင့်တာလဲ
စတူဒီယို ၃၅ စတုရန်းမီတာအတွက် sinking fund ကို စတုရန်းမီတာတစ်ခုကို ၁,၀၀၀ ဘတ်နဲ့ တွက်ရင် တစ်ကြိမ်တည်း ၃၅,၀၀၀ ဘတ် ပေးရပါတယ်။ အဆောက်အအုံတစ်လုံးလုံးအတွက် ဒါတစ်ခါတည်းပါပဲ။ ဒါပေမယ့် မျှော်စင်ကြီးတစ်ခုမှာ စက်လှေကား (elevator) တစ်လုံးလဲရင် ခန့်မှန်းခြေ ၂-၄ သန်းဘတ် ကုန်ပြီး လေးလုံးအထိ ရှိနိုင်ပါတယ်။ ဒီကွာဟချက်ထဲမှာပဲ ဝယ်သူတွေ မမေးဖြစ်ကြပေမယ့် အရင်ဆုံး မေးသင့်တဲ့ မေးခွန်းရဲ့ အဖြေ ပုန်းနေပါတယ်။
အဆိုးဆုံးအချက်က မြေရှယ်ယာရဲ့ အရွယ်အစားဟာ ယူနစ်ကို ဘယ်လောက်ပေးဝယ်ခဲ့လဲဆိုတာနဲ့ မဆိုင်ဘဲ ဒီမြေကွက်ပေါ်မှာ developer က စတုရန်းမီတာ ဘယ်လောက် ထည့်ဆောက်ထားလဲ ဆိုတာအပေါ် မူတည်နေခြင်းပါပဲ။
အတိုချုပ် အဖြေများ
- အဆောက်အအုံ သက်တမ်း: Condominium Act နဲ့ Building Control Act နှစ်ခုလုံးက အသက်ကန့်သတ်ချက် မထားပါဘူး။ သံကွန်ကရစ်ကွန်ဒိုကို ကောင်းကောင်းထိန်းသိမ်းရင် ဆားငန်ရေခိုးနဲ့ မိုးရာသီဒဏ်ခံရတဲ့ ကမ်းရိုးတန်းမှာတောင် နှစ် ၅၀-၁၀၀ ကျော် ခံပါတယ်။
- Freehold က တိုက်ခန်းထက် ပိုပါတယ်: Condominium Act ပုဒ်မ ၁၉ အရ နိုင်ငံခြားသားက ၄၉% နိုင်ငံခြားသားကိုတာ အတွင်း ယူနစ်ပိုင်ဆိုင်ခွင့်နဲ့အတူ အဆောက်အအုံအောက်က မြေအပါအဝင် ဘုံပိုင်ပစ္စည်းရဲ့ အချိုးကျ ရှယ်ယာကိုပါ ရပါတယ်။ ပိုင်ဆိုင်မှုက အမြဲတမ်းဖြစ်ပါတယ်။
- အဆောက်အအုံ တစ်ဝက်ကျော် ပျက်စီးခြင်း ဒါမှမဟုတ် ပိုင်ရှင်တွေ ပြန်မဆောက်ဖို့ ငြင်းဆန်ခြင်းက ပုဒ်မ ၄၈ လုပ်ထုံးလုပ်နည်းကို စတင်စေပြီး ကွန်ဒိုမီနီယမ်မှတ်ပုံတင် ရုပ်သိမ်းခြင်း (ပုဒ်မ ၅၀-၅၃) ဆီ ရောက်ပါတယ်။
- ရုပ်သိမ်းပြီးနောက် ထိုင်းနဲ့ နိုင်ငံခြားသား ပိုင်ရှင်အားလုံး မြေကို အလိုအလျောက် ပူးတွဲပိုင်ဆိုင်သူ ဖြစ်လာပါတယ်။
- နိုင်ငံခြားသားမှာ ၁ နှစ် ရှိပါတယ်။ ရုပ်သိမ်းမှု မှတ်ပုံတင်တဲ့နေ့ကစပြီး ကိုယ့်ရှယ်ယာကို ရောင်းရမယ် (ပုဒ်မ ၅၅)။ မရောင်းနိုင်ရင် မြေစာရင်းဦးစီးဌာနက ရောင်းပေးပြီး ၅% ကော်မရှင် နဲ့ အခွန်တွေကို နုတ်ယူကာ ကျန်ငွေကို ပိုင်ရှင်ကို ပေးပါတယ်။
- အခကြေးငွေ: sinking fund က လက်ရောက်ပေးအပ်ချိန်မှာ တစ်ကြိမ်တည်း စတုရန်းမီတာတစ်ခုကို အများအားဖြင့် ၅၀၀-၁,၂၀၀ ဘတ် (၂၀၂၄-၂၀၂၆ စီမံကိန်းသစ်နှုန်း) ဖြစ်ပြီး ပြုပြင်ထိန်းသိမ်းမှုကြေး (maintenance fee) က တစ်လကို စတုရန်းမီတာ ၄၀-၉၀ ဘတ် ဖြစ်ပါတယ်။
- ဈေးကွက်အခြေအနေ: Bangkok Post အရ ဖူးခက်မှာ ပစ္စည်းလွှဲပြောင်းမှု ၆၀% ခန့်ဟာ နိုင်ငံခြားဝယ်သူ ဒါမှမဟုတ် ငှားရမ်းသူတွေပါဝင်ပြီး နိုင်ငံခြားသားအတွက် လုံးဝပိုင်ဆိုင်ခွင့်ရတဲ့ တစ်ခုတည်းသော ပုံစံက ကွန်ဒို freehold ပါ။
သင့်အခြေအနေနဲ့ ကိုက်တဲ့ ရွေးချယ်စရာ ၄ မျိုး
၁။ အထပ်မြင့်တိုက်၊ ၅-၁၀ နှစ်စီစဉ်ချက်။ ငှားခဝင်ငွေနဲ့ ပြန်ရောင်းတာကိုပဲ ဂရုစိုက်ပြီး ကွန်ကရစ်ရဲ့ ကံကြမ္မာကို မစိုးရိမ်ရင် ဒီပုံစံက သင့်ပါတယ်။ ၄၀၀ ယူနစ်ရှိတဲ့ မျှော်စင်မှာ စတူဒီယိုတစ်ခန်းရဲ့ မြေရှယ်ယာက စတုရန်းမီတာ အနည်းငယ်သာဖြစ်လို့ မြေအကြောင်းက သီအိုရီသက်သက်ပါ။ အလဲအလှယ်က အခု ငှားခနဲ့ ပြန်ရောင်းလွယ်ကူမှုကို ရတဲ့အတွက် နောက်ပိုင်း မြေတန်ဖိုး ဘာမှမကျန်ခြင်းပါပဲ။
၂။ ဈေးကြီးတဲ့မြေပေါ် အထပ်နိမ့်စီမံကိန်း။ ကမ်းခြေနားက ယူနစ် ၂၄-၄၀ ရှိတဲ့ ဗီလာပုံစံ ကွန်ဒိုမှာ ယူနစ်တစ်ခုချင်းရဲ့ မြေရှယ်ယာက အဓိပ္ပာယ်ရှိတဲ့ ကိန်းဂဏန်း ဖြစ်လာပြီး နှစ် ၃၀ အကြာမှာ အဆောက်အအုံဟောင်းထက် မြေကပဲ ဈေးနှုန်းကို ဆုံးဖြတ်ပါလိမ့်မယ်။ ဆိုးကွက်က ပြန်ရောင်းရခက်ခြင်းနဲ့ ငွေပေးသူနည်းလို့ စတုရန်းမီတာနှုန်း maintenance fee ပိုများခြင်းပါ (စက်လှေကားနဲ့ ရေကူးကန်ကုန်ကျစရိတ်ကို မျှဝေသူ နည်းတာကြောင့်)။
၃။ ဈေးချွေတာပြီး အဟောင်းဝယ်ခြင်း။ ပတ္တရားနဲ့ ဂျွမ်တီယန်က ၁၉၉၀ ခုနှစ်များ ကွန်ဒိုတွေကို အရွယ်အစားတူ အသစ်တွေထက် ၃၀-၅၀% ဈေးသက်သာစွာ ရောင်းပါတယ်။ developer က မြေကွက်တစ်ခုလုံးကို ဝယ်ပြီး ပြန်ဆောက်လိမ့်မယ်ဆိုတဲ့ လောင်းကစားပါ။ အန္တရာယ်က စောင့်ရတာ ဆယ်စုနှစ်တွေ ကြာနိုင်ခြင်းပါ။ ထိုင်းမှာ သဘာဝအတိုင်း ဖြိုချခဲ့တဲ့ အစုလိုက်ဥပမာ လက်တွေ့မရှိသလောက်ဖြစ်ပြီး ဈေးကွက်က ငယ်လွန်းသလို ပိုင်ရှင်အများစုရဲ့ ထောက်ခံမှုကို စုစည်းရတာလည်း အလွန်ခက်ပါတယ်။
၄။ Freehold အစား Leasehold။ သက်တမ်းကို ကြိုသိရပြီး ဈေးပိုသက်သာကာ မြေရှယ်ယာလုံးဝ မပါပါဘူး။ ၂၀ နှစ်အထိ ကာလအတွက် သုံးလို့ရတဲ့ ကိရိယာပေမယ့် ပိုင်ဆိုင်ခွင့်နဲ့အတူ အဆောက်အအုံဆွေးမြေ့မှု မေးခွန်းလည်း ပျောက်သွားပါတယ်။
ကျွန်ုပ်တို့ရဲ့ အမြင်: ၂၅ နှစ်ထက်ပိုကိုင်ဖို့ စီစဉ်ရင် တန်ဖိုးရှိတဲ့မြေပေါ် ယူနစ်နည်းတဲ့ အထပ်နိမ့် freehold စီမံကိန်းတွေကို ဦးစားပေးပါ။ ဘတ်ဂျက် ၃ သန်းဘတ်အောက်ဖြစ်ပြီး ငှားခဝင်ငွေအတွက် ဝယ်မယ်ဆိုရင်တော့ အဲဒီကာလအတွင်း အဆောက်အအုံ မအိုမင်းနိုင်လို့ မြေကိစ္စကို အများကြီး လျစ်လျူရှုလို့ရပြီး ယူနစ်ရဲ့ ပြန်ရောင်းလွယ်မှုက ပိုအရေးကြီးပါတယ်။
နှိုင်းယှဉ်ဇယား
| အချက် | Freehold အထပ်မြင့် ယူနစ် ၃၀၀+ | Freehold အထပ်နိမ့် ယူနစ် ၂၀-၄၀ | Leasehold ၃၀+၃၀ |
|---|---|---|---|
| ယူနစ်တစ်ခုအတွက် မြေရှယ်ယာ | အနည်းဆုံး၊ ၁-၄ စတုရန်းမီတာ | သိသာတယ်၊ ၁၅-၆၀ စတုရန်းမီတာ | မရှိ |
| ဖြိုချပြီးနောက် ကျန်တာ | ငွေသား အနည်းငယ် | မြေရှယ်ယာ၊ များသောအားဖြင့် developer က ပြန်ဝယ် | ဘာမှမကျန်၊ အခွင့်အရေး ပြီးဆုံး |
| Sinking fund | ၅၀၀-၁,၂၀၀ ဘတ်/စတုရန်းမီတာ၊ ပိုင်ရှင်ရာချီမှ မျှဝေ | နှုန်းတူ၊ ပိုင်ရှင်တစ်ဦးချင်း ဝန်ပိုကြီး | များသောအားဖြင့် ကောက်ခံ၊ သို့သော် တစ်ပါးသူပိုင်ပစ္စည်းကို စောင့်ရှောက်ခြင်း |
| ပြန်ဆောက်ရန် သဘောတူနိုင်ခြေ | အလွန်နည်း | အလယ်အလတ် | မြေပိုင်ရှင်က ဆုံးဖြတ် |
| သင့်လျော်တဲ့ ကိုင်ထားကာလ | ၅-၁၅ နှစ် | ၂၀-၅၀ နှစ် | ၂၀ နှစ်အထိ |
အဓိက အန္တရာယ်နဲ့ အမှားများ
- Sinking fund ကုန်သွားခြင်း။ အပူပိုင်းဒေသမှာ တစ်ကြိမ်တည်းပေးတဲ့ ငွေက မျှော်လင့်ထားတာထက် မြန်မြန်ကုန်ပါတယ် (မျက်နှာစာ၊ ခေါင်မိုး၊ စက်လှေကား၊ ရေစုပ်စက်)။ မဝယ်ခင် juristic person ကတဆင့် ရန်ပုံငွေလက်ကျန်နဲ့ နောက်ဆုံး အစည်းအဝေး ၂-၃ ခုရဲ့ မှတ်တမ်းကို စစ်ပါ။
- အပိုကောက်ခံငွေ ပိတ်ဆို့ခြင်း။ ရန်ပုံငွေ ကုန်သွားလို့ အပိုကောက်ရမယ့်အခါ ပိုင်ရှင်တစ်ဝက်က နိုင်ငံခြားမှာနေပြီး အစည်းအဝေးမတက်တာ ဖြစ်တတ်ပါတယ်။ ကိုးရမ်မပြည့်လို့ ပြုပြင်မှုနောက်ကျပြီး အဆောက်အအုံတန်ဖိုး ကျပါတယ်။ developer ရဲ့ အမည်ကို မကြည့်ဘဲ စီမံကိန်းအတွင်း တက်ရောက်မှုနဲ့ ငွေပေးချေမှုစည်းကမ်းကို စစ်ပါ။
- မြေရှယ်ယာက အမြဲတန်ဖိုးရှိတယ်ဆိုတဲ့ အထင်မှား။ အဆောက်အအုံဖုံးလွှမ်းမှုအချိုးကို ပြည့်အောင် သုံးပြီးသား မြေကွက်မှာ developer သစ်က ယခုရှိတာထက် ပိုမဆောက်နိုင်ပါဘူး။ မဝယ်ခင် Chanote နဲ့ စီမံကိန်းစုစုပေါင်းဧရိယာကို သုံးပြီး ယူနစ်တစ်ခုချင်းစီရဲ့ မြေစတုရန်းမီတာကို တွက်ပါ။
- တစ်နှစ်အတွင်း ရောင်းရမယ့် ကာလကို လွတ်သွားခြင်း။ ကွန်ဒိုရုပ်သိမ်းမှု မှတ်ပုံတင်ပြီးရင် နိုင်ငံခြားသားမှာ အတိအကျ တစ်နှစ်ပဲ ရှိပါတယ်။ ထိုင်းမှာ အမြဲမနေရင် ထိုင်းရှေ့နေနဲ့ ကြိုတင်ပြီး power of attorney ပြင်ဆင်ထားပါ။
- ဓာတ်ပုံကြည့်ပြီး ဝယ်ခြင်း။ မြေအောက်ကားရပ်နားရာ၊ စက်လှေကားတွင်းနဲ့ ခေါင်မိုးရဲ့ အခြေအနေက render ပုံတွေထက် အများကြီး ပိုပြောပြပါတယ်။ ၂-၃ ရက် လေ့လာရေးခရီးစီစဉ်ပြီး မနက်၊ ညနေနဲ့ မိုးရွာချိန်မှာ စီမံကိန်းကို ကြည့်ပါ။
- ကိုတာကို မစစ်ခြင်း။ မှတ်ပုံတင်ချိန်မှာ ယူနစ်ဟာ ၄၉% နိုင်ငံခြားသားကိုတာထဲ ပါရမယ်။ ရောင်းသူဆီက မဟုတ်ဘဲ juristic person ဆီက ကျန်ရှိကိုတာကို စာဖြင့် အတည်ပြုချက် တောင်းပါ။
လက်တွေ့ လုပ်ဆောင်ရန်
ဝယ်ခြင်းမပြုမီ စီမံခန့်ခွဲရေးကုမ္ပဏီဆီက စာရွက် ၃ ခု တောင်းပါ - sinking fund လက်ကျန်၊ မကြာသေးမီ အစည်းအဝေးမှတ်တမ်းနဲ့ ဘုံပိုင်ပစ္စည်းထဲ ယူနစ်ရဲ့ ရှယ်ယာဖော်ပြချက်။ ယူနစ်တစ်ခုချင်းရဲ့ မြေရှယ်ယာက ၅ စတုရန်းမီတာအောက်ဆိုရင် အဲဒီယူနစ်ကို အနာဂတ်မြေတန်ဖိုးအတွက် မဟုတ်ဘဲ ငှားခဝင်ငွေနဲ့ ၁၅ နှစ်အထိ ကိုင်ထားမယ့်ကာလအတွက်သာ ဝယ်ပါ။ ထိုင်းအိမ်ခြံမြေလို အတိုင်ပင်ခံတွေနဲ့ စာရွက်စာတမ်းတွေကို တွဲစစ်တာလည်း အသုံးဝင်ပါတယ်။
ရင်းမြစ်: ဘန်ကောက်ပို့စ်