တိုတိုတုတ်တုတ် အဖြေ
ထိုင်းနိုင်ငံတွင် ကွန်ဒိုတိုက်ခန်းကို အဆောက်အဦးမပြီးခင် (off-plan) ဝယ်ယူပြီး developer က တည်ဆောက်မှု ရပ်တန့်သွားလျှင် သင့်တွင် ဥပဒေအရ အခွင့်အရေး ရှိပါသည်။ ကန်ထရိုက်ကို ဖျက်သိမ်းပြီး ပေးထားသမျှငွေအားလုံးကို အတိုးနှင့်တကွ ပြန်ရယူနိုင်ပါသည်။ ဒါက စာချုပ်ထဲမှာ 'အာမခံငွေ ပြန်မပေး' လို့ ရေးထားပါစေ၊ ဥပဒေက ဝယ်သူဘက်ကို ကာကွယ်ပေးထားသည်။
တကယ့်ဖြစ်ရပ်တစ်ခု ပြောပြရရင် - phase နှစ်ခုကို အချိန်မီပြီးစီးခဲ့ပြီး၊ တာဝါတိုက်တွေမှာ လူနေနေကြပြီ၊ developer ကလည်း နာမည်ကောင်းရှိသူ ဖြစ်ပါသည်။ ဒါပေမယ့် phase သုံးက အုတ်မြစ်ချသလောက်ပဲ ရပ်နေခဲ့ပါတယ်။ developer က ဝယ်သူကို ရွေးချယ်စရာ တစ်ခုတည်းသာ ပြထားသည် - ကန်ထရိုက်ကို ဖျက်ပြီး ဘတ်ငွေ သန်းချီ ပိုကြီးတဲ့ တိုက်ခန်းသစ်ကို ဝယ်ရမည်။ ဒါပေမယ့် ဒီဖြစ်ရပ်က developer လိုချင်တဲ့ ရလဒ်နဲ့ မဆုံးခဲ့ပါဘူး။
ဥပဒေအရ အခြေခံအချက်များ
ထိုင်းနိုင်ငံမှာ off-plan ကွန်ဒိုရောင်းချမှုတိုင်းသည် controlled contract လို့ခေါ်တဲ့ ထိန်းချုပ်ကန်ထရိုက် ဥပဒေအောက်မှာ ရှိပါသည်။ ဒါက Consumer Protection Act B.E. 2522 (1979) နဲ့ Condominium Act (Section 6/2၊ 2008 ခုနှစ် ပြင်ဆင်ချက်) တို့အပေါ်အခြေခံပြီး၊ အစိုးရက စံပုံစံစာချုပ်ကို သတ်မှတ်ပေးထားပါသည်။
ဒီစာချုပ်ပုံစံထက် ဝယ်သူအတွက် ဆိုးရွားတဲ့ စည်းကမ်းချက်တွေဟာ - တောင် သင်ကိုယ်တိုင် လက်မှတ်ထိုးထားပါစေ - ဥပဒေအရ အာဏာမရှိပါ။ ဒီအတွက် 'ငွေပြန်မပေး' ဆိုတဲ့ စည်းကမ်းချက်ကို developer ဘက်က ချိုးဖောက်တဲ့အခါ အသုံးမချနိုင်ပါ။
တည်ဆောက်မှု ရပ်နေတာ သို့မဟုတ် အချိန်ဇယားကို သိသိသာသာ လွန်နေတာ ဖြစ်ရင် ဝယ်သူသည် ကန်ထရိုက်ကို ဖျက်သိမ်းပြီး ပေးထားသမျှ ငွေအားလုံးကို အတိုးနှင့်တကွ ပြန်လည်တောင်းခံ ခွင့်ရှိပါသည်။ အထက်ဖော်ပြပါ ကိစ္စမှာတော့ ဝယ်သူသည် တရားရုံးမတက်ရဘဲ အတိုးပါ ငွေအပြည့် ပြန်ရရှိခဲ့ပါသည်။
အတိုးနှုန်း တွက်ချက်ပုံ
အရင်ဆုံး စာချုပ်ထဲမှာ သတ်မှတ်ထားတဲ့ အတိုးနှုန်းကို စစ်ပါ။ ဘာမှ မသတ်မှတ်ထားရင် Civil and Commercial Code အတိုင်း သွားပါမည် - Section 7 အရ 2021 ခုနှစ် ဧပြီလကတည်းက အခြေခံနှုန်းက နှစ်စဉ် 3% ဖြစ်ပြီး၊ Section 224 အရ ငွေပြန်ဆပ်ရန် နောက်ကျမှုအတွက် နောက်ထပ် 5% ထပ်ပေါင်းရပါမည် (2026 ခုနှစ် အစောပိုင်းအထိ ဒီနှုန်းကို ကက်ဘိနက်က ပြင်ဆင်ခြင်း မလုပ်ရသေးပါ)။
ဘယ်လိုနည်းလမ်းတွေ ရှိလဲ
နည်းလမ်း ၁ - တိုက်ရိုက် ညှိနှိုင်းပြီး project ထဲမှာပဲ ဆက်နေခြင်း။ ဒီနည်းက ဆောက်လုပ်ရေး contractor ပြောင်းခြင်း၊ ခွင့်ပြုချက် နှောင့်နှေးခြင်း၊ EIA ပြန်အတည်ပြုခြင်း စတဲ့ နည်းပညာဆိုင်ရာ ကြန့်ကြာမှုအတွက်သာ သင့်တော်ပါသည်။ အသစ်ပြန်ပေးမည့်ရက်နှင့် နောက်ထပ်နှောင့်နှေးရင် ပြစ်ဒဏ်ချက် ပါဝင်တဲ့ addendum ကို စာနဲ့ တောင်းဆိုပါ။ သို့သော် addendum ကို လက်မှတ်ထိုးတာက ယခင်ကြန့်ကြာမှုကို ခွင့်လွှတ်ပေးလိုက်တာဖြစ်ပြီး အချိန်ကို ပြန်စတင်စေတာ သတိပြုပါ။
နည်းလမ်း ၂ - တရားရေးရာ demand letter ပို့ပြီး OCPB (Office of the Consumer Protection Board) ကို တိုင်ကြားခြင်း။ ကျွန်တော် အကြံပြုချင်တဲ့ ပထမဆုံး အလေးအနက်ထားရမည့် ခြေလှမ်းဖြစ်ပါသည်။ ထိုင်းရှေ့နေတစ်ဦးက ဥပဒေပုဒ်မတွေကို ကိုးကားပြီး ရေးတဲ့ demand letter တစ်စောင်ဟာ ဝယ်သူဘာသာ ပို့တဲ့ email ဆယ်စောင်ထက် ဆက်သွယ်ရေးလေသံကို ပိုမြန်စွာ ပြောင်းနိုင်ပါသည်။ OCPB ကို တစ်ပြိုင်နက် တိုင်ကြားခြင်းက ထပ်ဆောင်းဖိအားပေးပါသည် - controlled contract ကို စံပုံစံနှင့် နှိုင်းယှဉ်စစ်ဆေးလေ့ရှိပြီး ချိုးဖောက်ချက်တွေကို တွေ့ရလေ့ ရှိပါသည်။ အစပိုင်းတွင် ဖော်ပြခဲ့တဲ့ ကိစ္စမျိုးက ဒီအဆင့်မှာပဲ ဖြေရှင်းနိုင်ခဲ့ပါသည် - ငွေအပြည့် အတိုးနှင့်တကွ ပြန်ရရှိပြီး၊ ကြားနာစစ်ဆေးမှု လိုအပ်ခဲ့ခြင်း မရှိပါ။
နည်းလမ်း ၃ - စားသုံးသူအမှု (consumer lawsuit) ဖွင့်ခြင်း။ တင်ကြေးမရှိ၊ ရှေ့နေက power of attorney နဲ့ ကိုယ်စားပြုနိုင်ပြီး၊ သင်ကိုယ်တိုင် လာစရာ မလိုပါ။ အားနည်းချက်ကတော့ အချိန် - ပထမအဆင့် စီရင်ချက်ချရန် ခြောက်လမှ တစ်နှစ်ခွဲအထိ ကြာနိုင်ပြီး၊ အယူခံဆိုရင် ပိုကြာနိုင်ပါသည်။
နည်းလမ်း ၄ - တိုက်ခန်းလဲလှယ်ခြင်း သို့မဟုတ် ကန်ထရိုက်ကို လွှဲပြောင်းခြင်း။ တစ်ခါတစ်ရံ ကောင်းသည်။ ပြီးစီးထားတဲ့ တိုက်ခန်းနဲ့ လဲလိုက်ရင် ပေးထားပြီးသား ငွေအားလုံးကို အပြည့်ထောက်ပြီး၊ ပြန်လည်သတ်မှတ်တဲ့ ဈေးနှုန်းသစ်ကို စာဖြင့် ရေးထားမှသာ အဓိပ္ပာယ်ရှိပါသည်။ ရပ်နေတဲ့ project တစ်ခုမှာ off-plan ကန်ထရိုက်ကို တစ်ခြားသူထံ လွှဲပြောင်းရင် ဈေးလျှော့ပေးရတာ များပါသည်။
ကျွန်တော့်ရဲ့ အမြင်ကတော့ - နည်းလမ်း ၂ က ရလဒ်/ကုန်ကျစရိတ် အချိုးအစားအရ အကောင်းဆုံး ဖြစ်ပါသည်။ ပေးထားတဲ့ ငွေပမာဏ ဘတ် ၃၀၀,၀၀၀ ခန့်ထက် နည်းနေရင်တော့ ဒီအကြံဉာဏ်ကို ကျော်သွားလိုက်ပါ၊ ဥပဒေအကြံဉာဏ်ခနှင့် လေယာဉ်ခက ရရှိမည့်ငွေကို စားသွားနိုင်ပါသည်။ developer မှာ ရပ်နေတဲ့ project များစွာနှင့် ပြည်သူ့ကြွေးမြီများနေရင်တော့ ချက်ချင်းသင့်လျော်တဲ့ settlement ကို လက်ခံလိုက်ပါ - အလွတ်ကုမ္ပဏီတစ်ခုအပေါ် တရားရုံးစီရင်ချက်ဟာ တန်ဖိုးမရှိပါ။
နည်းလမ်းများ နှိုင်းယှဉ်ချက်
| ဖြေရှင်းနည်း | ကြာချိန် | တိုက်ရိုက်ကုန်ကျစရိတ် | ရလဒ် |
|---|---|---|---|
| တိုက်ရိုက်ညှိနှိုင်းခြင်း | ၁-၃ လ | မရှိ | ဈေးကြီးသော တိုက်ခန်းနဲ့ လဲခြင်း သို့မဟုတ် ကတိသစ်များ |
| ရှေ့နေ demand letter + OCPB တိုင်ကြားချက် | ၂-၆ လ | ဥပဒေအကြံဉာဏ်ခသာ၊ တင်ကြေးမရှိ | Settlement ဖြင့် အတိုးနှင့် ငွေအပြည့် ပြန်ရ |
| စားသုံးသူအမှု တရားစွဲခြင်း | ပထမစီရင်ချက်အထိ ၆-၁၈ လ | တရားရုံးတင်ကြေးမရှိ၊ ကိုယ်စားလှယ်ခသာ | ငွေပြန်ဆပ်ရန် တရားရုံးစီရင်ချက် + အတိုး |
| ပြီးစီးတိုက်ခန်းနှင့် လဲလှယ်ခြင်း | ၂-၆ ပတ် | ဈေးကွာဟမှု ထပ်ဆောင်းငွေ | တိုက်ခန်းချက်ချင်းရ၊ ဒါပေမယ့် off-plan ဈေးထက် ပိုကြီး |
| တတိယပါတီသို့ ကန်ထရိုက် လွှဲပြောင်းခြင်း | ၁ လမှစ | developer ရဲ့ လွှဲပြောင်းခ | တစ်စိတ်တစ်ပိုင်းသာ ပြန်ရ၊ ဈေးလျှော့ပေးရလေ့ ရှိ |
ရှောင်ရမည့် အန္တရာယ်များ
'အာမခံငွေ ပြန်မပေး' စာသားကို ယုံကြည်ခြင်း။ အများဆုံးဖြစ်ပြီး အကုန်အကျဆုံး အမှား - အင်္ဂလိပ်ဘာသာ ကန်ထရိုက်ကို ဖတ်ပြီး 'non-refundable' ဆိုတာ တွေ့တာနဲ့ ငွေပျောက်ပြီလို့ ထင်ကြပါသည်။ လက်လျှော့မခံခင် စံပုံစံ controlled contract နဲ့ နှိုင်းယှဉ်စစ်ဆေးပါ။
ရောင်းချသူ ကိုယ်စားလှယ်ရဲ့ ကိုယ်ရေးအကောင့် သို့မဟုတ် တတိယပါတီကုမ္ပဏီအကောင့်သို့ ငွေလွှဲခြင်း။ ဒီလို လွှဲငွေတွေကို တရားရုံးမှာ ပြန်ရယူဖို့ ခက်ခဲပါသည်။ ကန်ထရိုက်ထဲမှာ ဖော်ပြထားတဲ့ developer ရဲ့ ကော်ပိုရိတ်အကောင့်ကိုသာ လွှဲပါ၊ SWIFT အတည်ပြုစာများကို သိမ်းထားပါ။
FET ဖောင် ပျောက်ဆုံးခြင်း။ နိုင်ငံခြားမှ ငွေလွှဲသွင်းတဲ့အခါ ထိုင်းဘဏ်က USD 50,000 အထက် ပမာဏများအတွက် Foreign Exchange Transaction Form ထုတ်ပေးပါသည် (ဘဏ်တစ်ခုနဲ့တစ်ခု ဒီသတ်မှတ်ချက်ကို တသမတ်တည်း မလိုက်နာလေ့ရှိပါ)။ ဒီစာရွက်ကို နိုင်ငံခြားသား quota အောက်မှာ ပိုင်ဆိုင်မှု မှတ်ပုံတင်ဖို့၊ ငွေပြန်ရရှိပြီးနောက် ပြန်လည်ပို့ဆောင်ဖို့ နှစ်ခုစလုံးအတွက် လိုအပ်ပါသည်။ ငွေပေးချေတိုင်း ချက်ချင်း တောင်းယူသင့်ပါသည်။
အခမဲ့ အစားထိုးမပေးဘဲ deadline extension addendum ကို လက်မှတ်ထိုးခြင်း။ ဒါက developer ရဲ့ နှောင့်နှေးမှုကို သင့်ကိုယ်တိုင် လက်မှတ်နဲ့ တရားဝင်ဖြစ်အောင် လုပ်ပေးလိုက်တာပါ။ လက်မှတ်ထိုးမယ်ဆိုရင် ဈေးလျှော့ချက်၊ ပြစ်ဒဏ်ချက်၊ သို့မဟုတ် ကတိအာမခံ ကာလတိုးမြှင့်ခြင်းနှင့် လဲလှယ်မှသာ လက်မှတ်ထိုးပါ။
Sales manager ရဲ့ နှုတ်ကတိများ။ ထိုင်းတရားရုံးမှာ စာဖြင့်ရေးထားတဲ့ ကန်ထရိုက်နှင့် ဆက်သွယ်ရေးမှတ်တမ်းတွေကသာ အလေးထားခံရပြီး၊ နှုတ်ကတိတွေက အလေးမထားပါ။ သဘောတူညီချက် တိုင်းကို email သို့မဟုတ် စာရွက်စာတမ်း သက်သေအဖြစ် ကျန်ရစ်တဲ့ messaging app ထဲကို ထည့်ထားပါ။
ပြန်လည်ရရှိနိုင်ခြေမရှိတော့ဘဲ ဆက်ငွေပါဆွဲနေခြင်း။ ရှင်းရှင်းလင်းလင်း ပြောရရင် - developer ဘဏ္ဍာရေးအရ ချိုးနေရင် သင့်တောင်းဆိုချက်ဟာ အာမခံမရှိသော ကြွေးရှင်များစာရင်းထဲ ဝင်သွားပါမည်။ ငွေပြန်ရဖို့ အခွင့်အရေးက ရှိနေပေမယ့် ငွေကတော့ ရှိချင်မှ ရှိပါလိမ့်မည်။ တည်ဆောက်မှု ရပ်ခြင်း ပထမဆုံးအကြိမ် စတင်တာနဲ့ developer ရဲ့ ဘဏ္ဍာရေးအခြေအနေကို စောင့်ကြည့်ထားသင့်ပါသည်၊ အငြင်းပွားမှု ကြီးထွားလာမှ မဟုတ်ပါ။
လူကြီးမင်း ဘယ်လိုနည်းလမ်းရွေးချယ်ရမလဲ မသေချာရင် ကန်ထရိုက်၊ ငွေပေးချေမှတ်တမ်းအားလုံး၊ sales team နဲ့ ဆက်သွယ်ရေးမှတ်တမ်း၊ ရက်စွဲပါ site ဓာတ်ပုံများ စုစည်းပြီး စံပုံစံ controlled contract နှင့် စစ်ဆေးစေသင့်ပါသည်။ ဒီစစ်ဆေးမှု မပြီးခင် developer ကို ဆက်သွယ်လိုက်ရင် သင့်ရဲ့ ရပ်တည်ချက်ကို အားနည်းစေတတ်ပါသည်။ ဒီအခြေအနေတွေမှာ ဖူးကက်ပိုင်ရှင်များနှင့် ဝယ်သူများကို ကူညီနေသော ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ လို ကျွမ်းကျင်သူများနဲ့ တိုင်ပင်ဖို့ အကြံပြုပါသည်။
ရင်းမြစ်: LumiThai