ပထမဆုံး သိထားရမှာက ဘာလဲ
ဖူးခက်ဒါမှမဟုတ် ပတ်ယားမှာ ကွန်ဒိုတစ်ခန်း ဘတ် 7 သန်းနဲ့ ဝယ်မယ်ဆိုရင် Land Office မှာ လွှဲပြောင်းခအနေနဲ့ ဘတ် 140,000 လောက် ပေးဆောင်ရပါလိမ့်မယ်။ ‹0.01% လွှဲပြောင်းခ၊ ဘတ် 700 ပဲကျမယ်› ဆိုတဲ့ သတင်းက မှားနေတာမဟုတ်ပါဘူး၊ ဒါပေမယ့် အဲဒါက ထိုင်းနိုင်ငံသားတွေအတွက်ပဲ သက်ဆိုင်ပါတယ်။ Royal Gazette မှာ 2026 ခုနှစ် ဇူလိုင်လ 1 ရက်နေ့မှာ ထုတ်ပြန်ခဲ့ပြီး 2027 ခုနှစ် ဇွန်လ 30 ရက်နေ့အထိ သက်တမ်းရှိတဲ့ ဒီလျှော့ချနှုန်းက ဘတ် 7 သန်းအောက် အိမ်ခြံမြေတွေအတွက် ထိုင်းနိုင်ငံသားများသာ ခံစားခွင့်ရှိပြီး၊ နိုင်ငံခြားသားတွေကတော့ ပုံမှန် 2% နှုန်းအတိုင်း ဆက်ပေးရမှာ ဖြစ်ပါတယ်။
ဒါ့အပြင် ‹49% quota ကို 75% အထိ တိုးပေးလိုက်ပြီ›၊ ‹ငှားရမ်းသက်တမ်း 99 နှစ် ရပြီ› ဆိုတဲ့ ကွန်းရက်ပေါ်က စကားတွေလည်း ရှိနေပါတယ်။ ဒါတွေကလည်း ယခုအချိန်ထိ ဥပဒေအရ မမှန်သေးပါဘူး။
အချက်အလက်အတိကျများ
-
ကွန်ဒိုမီနီယမ်ရဲ့ နိုင်ငံခြားသားပိုင်ဆိုင်ခွင့် quota က 49% ဖြစ်ပြီး၊ အဆောက်အအုံတစ်ခုလုံးရဲ့ private area ရဲ့ 49% ကိုသာ ကိုယ်ပိုင်ခွင့် (freehold) အနေနဲ့ ဝယ်ယူနိုင်ပါတယ်။ ဒါက Condominium Act, Section 19 bis မှာ သတ်မှတ်ထားပြီး 2026 ခုနှစ် သြဂုတ်လ 1 ရက်နေ့ထိ မပြောင်းလဲသေးပါဘူး။
-
75% အထိ တိုးမည့် အဆိုပြုချက် ရှိနေပါတယ်၊ ဇုန်အချို့မှာ ပိုမြင့်နိုင်တယ်ဆိုတာလည်း ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် ပါလီမန်ကို ဥပဒေကြမ်း မတင်သွင်းရသေးပါဘူး။ 2024 ခုနှစ်ကတည်းက စျေးကွက်ထဲမှာ ပျံ့နှံ့နေတဲ့ 75% ဂဏန်းက လက်ရှိမှာ ဥပဒေအရ တန်ဖိုးမရှိသေးပါ။
-
မြေနဲ့ ယူနစ် ငှားရမ်းခွင့်ရဲ့ အများဆုံးသက်တမ်းက 30 နှစ် ဖြစ်ပါတယ်။ 99 နှစ် ငှားရမ်းနိုင်တယ်ဆိုတာကတော့ အဆိုပြုအဆင့်မှာပဲ ရှိသေးပြီး ဥပဒေဖြစ်မလာသေးပါဘူး။
-
0.01% လွှဲပြောင်းခနှင့် အပေါင်ချုပ်ခ က ဘတ် 7 သန်းအောက် အိမ်ခြံမြေအတွက်၊ ထိုင်းနိုင်ငံသားများအတွက်သာ၊ 2026 ဇူလိုင်လ 1 ရက်မှ 2027 ဇွန်လ 30 ရက်အတွင်းသာ သက်ဆိုင်ပါတယ်။
-
နိုင်ငံခြားသားများက ပုံမှန် 2% နှုန်း ကို appraised value ပေါ်မူတည်ပြီး ပေးဆောင်ရမှာဖြစ်ပြီး၊ ဘတ် 7 သန်း ဝယ်ယူမှုတစ်ခုအတွက် ခန့်မှန်းခြေ ဘတ် 140,000 ဖြစ်ပါတယ်။
-
Land Department က 2026 ခုနှစ် မေလ 15-25 ရက်ကြားထုတ်ပြန်ခဲ့တဲ့ circular များ က လက်ရှိရှိပြီးသား အကောင်အထည်ဖော် ဆောင်ရွက်ခွင့်တွေကို ပေါင်းစပ်ပြီး၊ တိုင်းဒေသကြီးအားလုံးမှာ တညီတညာတည်း အကောင်အထည်ဖော်ဖို့ တွန်းအားပေးခြင်းသာ ဖြစ်ပါတယ်။ အသစ်တင်ပြရမယ့် တာဝန်ဝတ္တရားလည်း မထည့်သွင်းထားဘဲ၊ nominee ဆိုင်ရာ တာဝန်ခံမှုမှာလည်း ပြောင်းလဲမှု မရှိပါဘူး။
49% quota က ဘယ်လိုအစပြုခဲ့သလဲ
49% နှုန်းကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေကို တားဆီးဖို့ ရည်ရွယ်ချက်နဲ့ ချမှတ်ခဲ့တာ မဟုတ်ပါဘူး။ 1990 ပြည့်လွန်နှစ်များအကုန်ပိုင်းက ညှိနှိုင်းမှုတစ်ခုအနေနဲ့ ပေါ်ပေါက်လာတာဖြစ်ပါတယ်။ 1997 အာရှ ငွေကြေးအကျပ်အတည်းအပြီးမှာ ထိုင်းက နိုင်ငံခြားငွေ လိုအပ်ပြီး၊ ကွန်ဒိုမီနီယမ်တွေကို နိုင်ငံခြားသားတွေထံ ဖွင့်ပေးခဲ့ပေမယ့် အဆောက်အအုံတစ်ခုစီရဲ့ အများစု ကို ထိုင်းလူမျိုးတွေလက်ထဲမှာ ဆက်ထားခဲ့ပါတယ်။ အကြောင်းရင်းက ရိုးရှင်းပါတယ်၊ ပြင်ပြင်ဆင်ဆင် ပြုပြင်ခြင်း၊ အသင်းဝင်ခ၊ ဒေသဖွံ့ဖြိုးရေး ဆုံးဖြတ်ချက်တွေကို ပိုင်ရှင်များအစည်းအဝေးက ဆုံးဖြတ်တဲ့အခါ၊ အများစု မဲအာဏာက ထိုင်းနိုင်ငံသားတွေဆီမှာပဲ ရှိသင့်တယ်ဆိုတဲ့ သဘောတရားဖြစ်ပါတယ်။
ဒီစနစ်ရဲ့ အကျိုးဆက်ကို ယနေ့ project များစွာမှာ တွေ့နိုင်ပါတယ်။ Jomtien၊ Rawai ဒါမှမဟုတ် Na Jomtien လို လူကြိုက်များတဲ့ အဆောက်အအုံတွေမှာ၊ foreign quota ကို အရောင်းစတင်ပြီး တစ်နှစ်ခွဲကနေ နှစ်နှစ်အတွင်း ပြည့်ကုန်လေ့ရှိပါတယ်။ ဒီနောက်ပိုင်း ယူနစ်တွေက ရောင်းဆက်နေပေမယ့် freehold အခွင့်အရေးမပါတော့ပါဘူး။ ဝယ်သူတွေကို 30 နှစ် ငှားရမ်းစနစ် ဒါမှမဟုတ် ထိုင်းကုမ္ပဏီဖွဲ့စည်းနည်း နှစ်မျိုးထဲက ရွေးချယ်ခိုင်းလေ့ရှိပါတယ်။ ပထမနည်းက ဥပဒေနှင့်ညီပြီး ကြိုတင်တွက်ချက်နိုင်ပါတယ်။ ဒုတိယနည်းကတော့ ရောင်းသူတွေ ပွင့်ပွင့်လင်းလင်း ရှင်းမပြလေ့ရှိတဲ့ အန္တရာယ်ဇုန်ဖြစ်ပါတယ်။
LumiThai ရဲ့ အချက်အလက်များအရ ဖူးခက်၊ ပတ်ယား၊ ဘန်ကောက်လို လူကြိုက်များတဲ့ ဒေသတွေမှာ foreign quota ယူနစ်များအတွက် လိုအပ်ချက်က ရနိုင်တဲ့ ပမာဏထက် မကြာခဏ ကျော်လွန်နေတတ်ပြီး၊ developer တွေက ကျန်ရှိနေသေးတဲ့ freehold quota အတွက် ဈေးနှုန်းတိုးပြီး ကောက်ခံလေ့ရှိပါတယ်။ ဒီတိုးငွေက ဥပဒေက သတ်မှတ်ထားတာမဟုတ်ဘဲ developer အလိုက်၊ အရောင်းအဆင့်အလိုက်၊ ကျန်ရှိ quota ပမာဏအလိုက် ကွဲပြားနိုင်ပြီး၊ တခါတလေ သီးခြားစာရင်းအနေနဲ့ ဖော်ပြသလို တခါတလေလည်း စျေးနှုန်းအတွင်းမှာ ဝှက်ထည့်ထားတတ်ပါတယ်။
Nominee ဖွဲ့စည်းပုံ (စာရွက်ပေါ်မှာသာ ထိုင်း shareholder ထားပြီး နိုင်ငံခြားသားက အာဏာအမှန်ကို ကိုင်ထားခြင်း) က ထိုင်းဥပဒေအရ တရားမဝင်ပါဘူး။ 2026 မေလ Land Department circular များက အာဏာသုံးသပ်မှု တညီတညာတည်းဖြစ်ရေးအတွက်သာ ဖြစ်ကြောင်း ရှင်းရှင်းလင်းလင်း ဖော်ပြထားပါတယ်။ Nominee ဆိုင်ရာ ဥပဒေအခြေအနေက ပိုကောင်းလာတာမဟုတ်သလို ပိုဆိုးလာတာလည်းမဟုတ်ပါဘူး၊ ဖုံးကွယ်ထားနိုင်တာ ရှေ့ကလို မလွယ်တော့ပါဘူး ဆိုတာသာ ဖြစ်ပါတယ်။
အနာဂတ်အလွယ်တကူ ဥပဒေပြင်ဆင်မှုကို မျှော်ကိုးပြီး မဝယ်သင့်ပါ
75% quota တိုးမှု ဒါမှမဟုတ် 99 နှစ် ငှားရမ်းသက်တမ်းအဆိုပြုချက် နှစ်ခုစလုံးက ဥပဒေကြမ်းအဆင့်ကို မရောက်သေးပါဘူး၊ ထိုင်းရဲ့ မူဝါဒချမှတ်ရေးလုပ်ငန်းစဉ်မှာ ဒီအရွယ်အစား အကြံဉာဏ်တွေက နှစ်ပေါင်းများစွာ အိပ်ပျော်နေတတ်ပါတယ်။ ဒီသတိပေးချက်က အရေးမကြီးတဲ့ တစ်ခုတည်းသော အခြေအနေကတော့ - ကိုယ်ပိုင်နေထိုင်ဖို့၊ တစ်သက်တာသုံးဖို့ ဝယ်တာဖြစ်ပြီး၊ နောက်ပိုင်း အခြားနိုင်ငံခြားသားကို ပြန်ရောင်းဖို့ စိတ်မပူတဲ့ ကိစ္စမျိုးပါပဲ။
0.01% နှုန်းက ထိုင်းအလတ်တန်းစား လူတန်းစားအတွက် ဘတ် 7 သန်းအောက် အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူမှုကို ကူညီဖို့ ရည်ရွယ်ချက်နဲ့ ချမှတ်ထားတဲ့ အထူးအစီအမံတစ်ခုဖြစ်ပါတယ်။ နိုင်ငံခြားသားအတွက်ကတော့ မရနိုင်တာသာမက၊ ငွေကြေးစီစဉ်မှုကိုပါ ချက်ချင်း ရှုပ်ထွေးစေနိုင်ပါတယ်၊ ဘာကြောင့်လဲဆိုတော့ ကြော်ငြာနဲ့ အရောင်းတင်ဆက်မှုတွေမှာ ဒီဂဏန်းကို ဖော်ပြပေမယ့် နိုင်ငံသားဖြစ်မှု လိုအပ်ချက်ကို ခြွင်းချန်ထားလေ့ရှိလို့ပါ။ တစ်ကမ်းရောင်းချမှုတစ်ခုအတွက် ဘတ် 700 နဲ့ ဘတ် 140,000 ကြားက ကွာဟမှုက သင့်ဘတ်ဂျက်ကို ချုံ့လို့မရတဲ့ ကွာခြားချက်ဖြစ်ပါတယ်။
စျေးကွက်အလေ့အထအရ လွှဲပြောင်းခကို ဝယ်သူနဲ့ ရောင်းသူ ခွဲဝေပေးတတ်ပေမယ့်၊ ဒါက စာချုပ်ရေးရာကိစ္စသာဖြစ်ပြီး ဥပဒေက သတ်မှတ်ထားတာမဟုတ်ပါဘူး။ Developer က ဒီခကို ကျခံမယ်လို့ ကတိပေးရင်၊ 2% နှုန်းကို ရေးထားပြီး appraised value ပြန်သတ်မှတ်လိုက်ရင် ဘယ်သူက ကျန်ငွေကို ကျခံမလဲဆိုတာ စာချုပ်ထဲမှာ တိတိကျကျ ထည့်သွင်းရေးသားခိုင်းသင့်ပါတယ်။
ဝယ်ယူခင် စစ်ဆေးသင့်တဲ့ အဆင့်များ
အပေါ်ကြေးမတင်ခင် လိုက်နာသင့်တဲ့ လုပ်ငန်းစဉ်တွေက: project ရဲ့ ဥပဒေဌာနကို ကျန်ရှိနေသေးတဲ့ foreign quota ကို စာဖြင့် တောင်းဆိုခြင်း၊ အဆောက်အအုံရဲ့ juristic management office နဲ့ ပြန်စစ်ဆေးခြင်း၊ နောက်ဆုံးအနေနဲ့ Land Office မှာ အတည်ပြုစစ်ဆေးခြင်းတို့ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါက resale market မှာ အလွန်အရေးကြီးပါတယ်၊ ရောင်းသူကိုယ်တိုင်က သူတို့အဆောက်အအုံရဲ့ quota က ကြာလုနီးပါးကတည်းက ပြည့်သွားတာ ဒါမှမဟုတ် သူတို့ရဲ့ ယူနစ်ကိုယ်တိုင်က ကုမ္ပဏီဖွဲ့စည်းပုံအောက်မှာ မှတ်ပုံတင်ထားတာကို အမှန်တကယ် မသိနိုင်ကြောင်း ဖြစ်ပါတယ်။
လူသိနည်းတဲ့ အချက်တစ်ခုက quota ကို ယူနစ်အရေအတွက်နဲ့ မတွက်ဘဲ ဧရိယာနဲ့ တွက်ချက်တာဖြစ်ပါတယ်။ Studio နဲ့ penthouse ရောနှောပါဝင်တဲ့ အဆောက်အအုံတစ်ခုမှာ၊ ကြီးမားတဲ့ ယူနစ်တစ်ခုတည်းက foreign limit ရဲ့ အချိုးအစားမညီမျှတဲ့ ပမာဏကို စားသုံးနိုင်ပါတယ်။ ‹ယူနစ်ဘယ်နှစ်ခု ကျန်ပါသလဲ› လို့ မေးမယ့်အစား ‹square meter ဘယ်လောက် foreign quota ကျန်ပါသေးသလဲ› လို့ မေးသင့်ပါတယ်။
ဒီလို ရှုပ်ထွေးတဲ့ ဥပဒေရေးရာ အသေးစိတ်တွေကို ကိုယ်တိုင်ခြေရာခံဖို့ ခက်ခဲရင်၊ ထိုင်းအိမ်ခြံမြေလို ဒေသတွင်း အတွေ့အကြုံရှိသူတွေရဲ့ အကူအညီယူတာ ပိုလုံခြုံပါတယ်။
ရင်းမြစ်: LumiThai