ထိုင်းကွန်ဒို လွှဲပြောင်းမှု ၂၀% မြင့်တက်ခြင်း၊ ၂၀၂၆ ဝယ်သူများအတွက် အဓိပ္ပာယ်ဖွင့်ဆိုချက်

မြန်မာဝယ်သူတစ်ဦးအနေနှင့် "ထိုင်းကွန်ဒို ရောင်းအား ၂၀% တက်လာပြီ၊ အခုပဲ ဝယ်ရမလား" လို့ မေးနေရင် အဖြေက ရှင်းပါတယ်- ဒီကိန်းဂဏန်းက အခုလက်ရှိ ဝယ်လိုအားကို မဟုတ်ဘဲ ၂၀၂၃-၂၀၂၄ ခုနှစ်တွေက လက်မှတ်ထိုးခဲ့တဲ့ ရောင်းအဝယ်တွေ လက်ဆင့်ကမ်း ရောက်ရှိလာတာကို ပြသနေတာပါ။ ၂၀၂၆ ဝယ်သူတစ်ဦးအတွက် ဆိုရင် "အမြန်ဝယ်ပါ" လို့ မဆိုလိုဘဲ "ဒုတိယလက် ပစ္စည်းစုံ ဈေးကွက်ထဲ ဘယ်နေရာမှာ ဝင်လာနေလဲ" ဆိုတာကို ညွှန်ပြနေတာပါ။

ရပ်ချချစ်ဒိစ်ရပ်ရုံလမ်းက မြေစာရင်းရုံးမှာ အင်္ဂါနေ့တိုင်း နိုင်ငံခြားသားတွေ FET Form (ငွေကြေးနိုင်ငံခြားမှ ရောက်ရှိကြောင်း ဘဏ်လက်မှတ်) ကိုင်ပြီး တန်းစီနေကြတာ ခဏတလေ ဖြစ်နေက် ဖြစ်ပါတယ်။ ဒီလက်မှတ်မပါဘဲ နိုင်ငံခြားသားက ကွန်ဒိုအရောင်း စာချုပ်ကို လုံးဝ မှတ်ပုံတင်လို့ မရပါဘူး။ ဒီလို လုပ်ငန်းစဉ်တိုင်းက Land Department ရဲ့ သုံးလပတ် စာရင်းဇယားထဲ ဝင်ပြီး နောက်ဆုံးမှာ REIC အစီရင်ခံစာတွေထဲ ရောက်သွားတာပါ။

အမြန်သိထားသင့်သည့် အချက်များ

• နှစ်စဉ် ၂၀% တိုးတက်: Land Department ကိန်းဂဏန်းအရ ဒုတိယသုံးလပတ်တွင် နိုင်ငံခြားသားများ ကွန်ဒို မှတ်ပုံတင် လွှဲပြောင်းမှုအရေအတွက် အရင်နှစ်ထက် ၂၀% တက်ခဲ့ခြင်းဖြစ်ပြီး၊ အရင်နှစ် အခြေခံကိန်းက အနည်းငယ် အားနည်းခဲ့တာလည်း ပါဝင်ပါတယ်။

• လွှဲပြောင်းမှုကို ပြီးစီးထားသည့် ယူနစ် လက်ဆင့်ကမ်းအပ်ချိန် မှာသာ မှတ်တမ်းတင်ပါတယ်၊ ရောင်းချချိန် မဟုတ်ပါဘူး။ ကြိုတင်ရောင်း ပရောဂျက်များအတွက် စာချုပ်ချုပ်ချိန်နှင့် မှတ်ပုံတင်ချိန် ကြားက အချိန်ကွာဟမှုက နှစ် ၁.၅ မှ ၃ နှစ် ခန့် ရှိတတ်ပါတယ်။

• REIC အဆိုအရ နိုင်ငံခြားဝယ်သူများသည် တစ်နှစ်လျှင် ယူနစ် ၁၄,၀၀၀ မှ ၁၅,၀၀၀ ခန့်ကို ဘတ် ၇၀-၇၅ ဘီလီယံ ခန့်တန်ဖိုးနှင့် ဝယ်ယူကြပြီး၊ ပျမ်းမျှ လွှဲပြောင်းငွေမှာ ဘတ် ၄.၅-၅.၅ သန်း ခန့် ရှိပါတယ်။

• Thaiger ၏ သီးခြား ကိန်းဂဏန်းများအရ ၂၀၂၆ ဒုတိယသုံးလပတ်တွင် နိုင်ငံတစ်ဝှမ်း နိုင်ငံခြားသားများ ကွန်ဒို ယူနစ် ၃,၂၉၂ ဝယ်ယူခဲ့ပြီး (နှစ်စဉ် ၁.၄% တိုးတက်)၊ စုစုပေါင်း ဘတ် ၁၄.၈၀၃ ဘီလီယံ တန်ဖိုးရှိပြီး၊ နိုင်ငံခြားသားများက ထိုသုံးလပတ် စုစုပေါင်း ရောင်းအား တန်ဖိုးရဲ့ ၂၀% ကို ကိုယ်စားပြုပါတယ်။

• နိုင်ငံခြားသားများသည် ကွန်ဒိုမီနီယမ်တစ်ခုလုံးရဲ့ ကြမ်းခင်းဧရိယာ ၄၉% ကိုသာ freehold ပိုင်ဆိုင်မှုအဖြစ် ရယူနိုင်ပါတယ်။ ဖူးခက်နှင့် ပတ္တရာရှိ ပရောဂျက်အသစ်များတွင် ဒီကွုတာ ဘန်ကောက်ထက် ပိုမြန်ပြန့်လွင့်ပါတယ်။

• လက်တွေ့အနေနှင့် ဆိုရင် - လွှဲပြောင်းမှု တက်လာတာက ပြီးစီးပြီးသား ပစ္စည်းများ ဒုတိယလက် ဈေးကွက်ထဲ ပိုဝင်လာနေတယ်၊ စျေးဆွေးနွေးနိုင်တဲ့ အခွင့်အလမ်း ပိုကောင်းလာတယ် ဆိုတာကို ညွှန်ပြနေတာပါ၊ developer စာရင်းဈေးနှင့် အမြန်ဝယ်ရမယ့် အကြောင်းအရင်း မဟုတ်ပါဘူး။

သိထားသင့်သော အချက်အလက်များ

• Freehold မှတ်ပုံတင်ရန် USD 50,000 ကျော် ငွေအတွက် နိုင်ငံခြားငွေဖြင့် ရောက်ရှိကြောင်း အထောက်အထား (FET form သို့မဟုတ် Bank Credit Advice) လိုအပ်ပြီး၊ ထိုင်းနိုင်ငံအတွင်း ဘတ်ငွေအဖြစ် ကူးပြောင်းရပါမည်။

• လွှဲပြောင်းခ ကတော့ မြေစာရင်းတွင် အကဲဖြတ်တန်ဖိုး၏ ၂% ဖြစ်ပြီး ပုံမှန်အားဖြင့် ဝယ်သူနှင့် ရောင်းသူ ခွဲဝေကျခံရသော်လည်း၊ ဒါက ညှိနှိုင်းနိုင်ပြီး စာချုပ်ထဲ တိတိကျကျ ဖော်ပြရမည်။

• ပိုင်ဆိုင်ခြင်း ငါးနှစ်မပြည့်မီ ပြန်ရောင်းလျှင် Specific Business Tax ၃.၃% ကျသင့်ပြီး ရောင်းစျေး သို့မဟုတ် အကဲဖြတ်တန်ဖိုး၊ ဘယ်ဟာမြင့်ရင် ဟိုဟာနဲ့ တွက်ချက်ပါမည်။

• ဘန်ကောက်ရှိ အလတ်တန်းစား ပရောဂျက်များတွင် လစဉ် common-area စောင့်ရှောက်ခ မှာ တစ်စတုရန်းမီတာလျှင် ဘတ် ၅၀-၈၀ ခန့်ရှိပြီး၊ ရီဆော့တ်စတိုင် အကြီးစား ကွန်ပလက်စ်များတွင် ဘတ် ၁၀၀ ကျော်တောင် ရှိနိုင်ပါသည်။

• ဟိုတယ်လိုင်စင်မရှိဘဲ ရေတိုငှားရမ်းခြင်းက တရားမဝင်ပါ - Hotel Act အရ အနည်းဆုံး ရက် ၃၀ နေထိုင်ရပါမည်။ ဒီစည်းမျဉ်းကို ကျယ်ကျယ်ပြန့်ပြန့် မလိုက်နာကြသော်လည်း အရေးယူမှုများလည်း ပုံမှန် ဆက်လက်ရှိနေပါသည်။

• CBRE အဆိုအရ ဘန်ကောက်ဗဟိုနယ်မြေများတွင် luxury ကွန်ဒို ဝယ်ယူမှု၏ နိုင်ငံခြားသားပါဝင်နှုန်း ယခင်ငါးနှစ်ကာလက ၁၈% မှ ၃၂% အထိ မြင့်တက်လာပြီး၊ ဖူးခက်ရှိ Bang Tao နှင့် Cherng Talay ဒေသများတွင် ၂၀၂၆ ပထမခြောက်လတွင် ကွန်ဒိုဝယ်ယူမှု၏ ၆၇% ကို နိုင်ငံခြားသားများက ကိုယ်စားပြုခဲ့ပါသည်။

• ဖူးခက်သည် လွန်ခဲ့သည့် သုံးနှစ်တာအတွင်း ဆောက်လုပ်နေသော ပရောဂျက်အသစ်များအား နိုင်ငံခြားသားများသာ ပစ်မှတ်ထားသည့် တစ်ခုတည်းသော ဈေးကွက်ဖြစ်သည်။ ဒီအချက်ကြောင့်ပဲ ပြီးစီးပစ္စည်းအများအပြားက တစ်ပြိုင်နက် ဈေးကွက်ထဲ ဝင်ရောက်လာနိုင်သည့် အန္တရာယ် အများဆုံးလည်း ဖြစ်ပါသည်။

ဘာကြောင့် ၂၀% က ဝယ်လိုအား ပြန်လည်ကောင်းမွန်လာကြောင်း မဆိုလိုသလဲ

လွှဲပြောင်းမှု စာရင်းက နောက်ကြည့်မှန် (rearview mirror) လိုပါပဲ။ ၂၀၂၆ ဧပြီလတွင် မှတ်ပုံတင်ခဲ့သော ယူနစ်တစ်ခုသည် ရေခြင်းခရီးသွားလုပ်ငန်း ပြန်လည်ရှင်သန်လာချိန် ၂၀၂၃ တွင် developer များ ပရောဂျက်များ launch ပြုလုပ်ခဲ့စဉ်က ရောင်းချခဲ့သည့် ယူနစ်ဖြစ်နိုင်ခြေများသည်။ ဆောက်လုပ်ရေးအတွက် နှစ်နှစ်ကြာမြင့်ပြီး၊ စစ်ဆေးခြင်း၊ နောက်ဆုံးငွေပေးချေခြင်းနှင့် မှတ်ပုံတင်ခြင်းတို့ ဆက်လက်ကျင်းပရသည်။

ဆိုလိုသည်မှာ စာချုပ်ရောင်းအား ကျဆင်းနေချိန်တွင် လွှဲပြောင်းမှု တိုးတက်နေခြင်းသည် တစ်ပြိုင်နက်တည်း ဖြစ်နိုင်ခြေရှိသည်။ ပထမတစ်ခုက ယနေ့ ခံစားချက်ကို ပြသပြီး၊ ဒုတိယတစ်ခုက နှစ်နှစ်ကျော် အတိတ်တွင် ဖြစ်ခဲ့သည့် အရာကို ပြသပါသည်။

Base effect ကလည်း အရေးကြီးပါသည်။ အရင်နှစ် ဒုတိယသုံးလပတ်က အားနည်းခဲ့ပြီး ဝယ်သူအချို့ လက်ဆင့်ကမ်းချိန်ကို နောက်ကျပို့ခဲ့ကြပြီး ပရောဂျက်အချို့ ပြီးစီးရက်ကို နောက်ဆုတ်ခဲ့ကြသည်။ နိမ့်သည့် base တစ်ခုမှ ၂၀% တက်လာစေရန် ခက်ခက်ခဲခဲ မဟုတ်ပါ။

တကယ်တမ်း ငွေပို့ချသူများ ဘယ်သူလဲ

တရုတ်ဝယ်သူများက ယူနစ်အရေအတွက်အားဖြင့် ဦးဆောင်နေဆဲဖြစ်သော်လည်း ပျမ်းမျှ ငွေပမာဏက ဘန်ကောက်ဆင်ခြေဖုံးနှင့် အရှေ့ပိုင်း ပတ္တရာဒေသများတွင် ဘတ် ၂.၅-၄ သန်း အတွင်းသို့ ကျဆင်းလာသည်။ ရုရှားဝယ်သူများကတော့ ကွဲပြားပါသည် - စုစုပေါင်း ရောင်းအားလုံးနည်းသော်လည်း ဖူးခက်နှင့် ကွန်ဒိုစာရင်းအင်းများထဲ လုံးဝမပါဝင်သည့် ဗီလာများတွင် ပိုမိုစူးစိုက်ကျင်းပကြသည်။ သတိပြုစရာတစ်ခုကတော့ ၂၀၂၆ ပထမသုံးလပတ် သီးခြားကိန်းဂဏန်းများအရ ရုရှားဝယ်ယူမှုသည် ယူနစ်အားဖြင့် ၃၃%၊ တန်ဖိုးအားဖြင့် ၆၈.၇% နှစ်စဉ်တိုးလာပြီး၊ တရုတ်ဝယ်ယူမှုက အလွန်ပါးရှားစွာ ကျဆင်းခဲ့ခြင်းပါပဲ။

တတိယအုပ်စုတစ်ခုကတော့ headline ကိန်းဂဏန်းများထဲ သိပ်မပေါ်ပါ - မြန်မာ၊ ထိုင်ဝမ်နှင့် အရှေ့အလယ်ပိုင်းမှ ဝယ်သူများဖြစ်ပြီး သူတို့က ရွေးချယ်ပြီး ပြီးစီးပစ္စည်းများသာ ဝယ်ယူလေ့ရှိသည်။

ဝယ်သူများအတွက် ဆိုလိုရင်းက ဘာလဲ

လက်ဆင့်ကမ်းအပ်နှံပစ္စည်း ပိုများလာခြင်းက ယူနစ်ပိုင်ရှင်များ ဆက်လက် ဘယ်လိုဆောင်ရွက်မလဲ ဆုံးဖြတ်ရမည့် အရေအတွက် ပိုများလာသည်ဟု ဆိုလိုသည်။ အချို့က ကိုယ်တိုင်ပြောင်းရွှေ့နေထိုင်ကြမည်၊ အချို့က management company လက်သို့ ပေးအပ်ကြမည်။ အထူးစိတ်ဝင်စားစရာ အုပ်စုတစ်ခုကတော့ ဝယ်သူအချို့ လနှစ်လအတွင်း ပြန်ရောင်းရန် စာရင်းတင်ကြမည် - အကြောင်းရင်းကတော့ သူတို့က launch ကာလကတည်းက ဝယ်ချိန်ကတည်းက flip ရောင်းရန် ရည်ရွယ်ခဲ့ကြသောကြောင့်ပါ။

ဒါက ဝယ်သူအတွက် အခွင့်အလမ်း ပွင့်လာသည့်နေရာပါ။ ၂၀၂၃ ခုနှစ်က launch ဈေးဖြင့် ဝယ်ခဲ့သည့် ယူနစ်တစ်ခုကို ယနေ့ developer ရဲ့ လက်ရှိ price list ထက် လျော့ဈေးဖြင့် ပြန်ရောင်းနေတတ်ပါသည် - ရုံးစုံ ပုဂ္ဂလိက ရောင်းသူတစ်ဦးက developer ၏ marketing budget နှင့် မတွဲနိုင်ဘဲ ငွေအမြန်လိုအပ်နေသောကြောင့်ပါ။

ကျွန်တော့်ရဲ့ အမြင်ကတော့ - ၂၀၂၆ ခုနှစ်တွင် ထိုင်းကွန်ဒိုပရောဂျက်များ၌ တစ်နှစ်မှ နှစ်နှစ်အတွင်း လက်ဆင့်ကမ်းအပ်ပြီးသည့် ပြီးစီးသော resale ကို ဝယ်ယူခြင်းက ကြိုတင်ရောင်း (pre-construction) အဆင့်တွင် ဝင်ရောက်ဝယ်ယူခြင်းထက် ပိုကောင်းသော ရွေးချယ်မှု ဖြစ်ပါသည်။ သင်သည် အမှန်တကယ် view၊ ရေကူးကန် အမှန်တကယ် အသုံးပြုမှု၊ အမှန်တကယ် maintenance fee၊ အနီးနားရှိ ယူနစ်များ၏ အမှန်တကယ် (ကတိပေးရုံမက) ငှားရမ်းမှု စွမ်းဆောင်ရည်ကို တွေ့မြင်နိုင်ပါသည်။ developer ဈေးနှင့် ယှဉ်ရင် လျော့ဈေးက launch ကာလ 10-15% early-bird incentive ထက် များစွာပိုများသည့် အခါများစွာရှိပါသည်။

ဒီယုတ္တိဗေဒ မမှန်ကန်နိုင်တဲ့ အခြေအနေလည်း ရှိပါသည် - သင့်ဘတ်ဂျက်က ဘတ် ၃ သန်းအောက် ဖြစ်ပြီး ဆောက်လုပ်ဆဲ metro line တစ်ခုအတွင်း ရှိသော ဘန်ကောက်ဒေသတိုးတက်မှုအသစ်ရှိ compact studio ကို ဝယ်ရန် စိတ်ကူးထားပါက၊ ကြိုတင်ဝယ်ယူခြင်းက ရေရှည်၌ အသင့်တော်ဆုံးဖြစ်နေသေးပါသည် - ဒီနေရာက ဈေးနှုန်း တိုးတက်မှုက အခြေခံအဆောက်အအုံ ပေးအပ်မှုကို လိုက်နာသည့်ကြောင့်ပါ။ ကိုယ်တိုင်နေထိုင်ရန် ပြီးစီးပစ္စည်းလုံးဝမရှိသည့် ရှားပါးသော ပင်လယ်ကမ်းရိုးတန်း တည်နေရာတစ်ခုတွင် ဝယ်ယူမည်ဆိုပါက ရွေးချယ်စရာ များစွာ မရှိပါ။

ဒီကိန်းက ဘယ်လို လမ်းလွဲသွားနိုင်လဲ

အများဆုံး မှားနေတတ်တာက လွှဲပြောင်းမှု တိုးတက်ခြင်းကို rental yield ၏ သက်သေအဖြစ် ယူဆမိတာပါ။ လက်ဆင့်ကမ်းအပ်ခြင်းက ယူနစ်တစ်ခု တကယ်ငှားထားလား၊ ဘယ်လောက်ငှားနှုန်းလဲ ဆိုတာကို မထုတ်ဖော်ပေးပါ။ Rental guarantee scheme ပါသည့် ရီဆော့တ်ပရောဂျက်များတွင် အမှန်တကယ် အန္တရာယ်က occupancy မဟုတ်ဘဲ management company သည် guarantee ကို operating income ကနေ ပေးချေနိုင်မလား၊ ဒါမှမဟုတ် နောက်ဝယ်သူများ၏ deposit ကနေ ပေးနေရသလားပါ။

ဒုတိယအမှားက quota ကို လျစ်လျူရှုနေခြင်းပါ။ Building တစ်ခုရဲ့ 49% foreign quota ကို အသုံးပြုပြီးသွားလျှင် သင့်ရဲ့ တစ်ခုတည်းသော ပိုင်ဆိုင်ခွင့်လမ်းက Thai company structure သို့မဟုတ် leasehold ဖြစ်လာမည်ပါ။ Renewal နှစ်ကြိမ်ကတိပါသော 30 နှစ် leasehold သည် ဝယ်သူများ ယူဆထားသည်ထက် တရားဥပဒေအရ ပိုအားနည်းပါသည် - renewal များကို ကြိုတင်မှတ်ပုံတင်ထားခြင်းမရှိဘဲ မြေပိုင်ရှင်ပေါ်တွင် လုံးဝမှီခိုနေရပါသည်။

တတိယအမှားက ကုန်ကျစရိတ်မတွက်မီ yield ကို တွက်ချက်ခြင်းပါ။ Maintenance fee၊ sinking fund contribution၊ rental income tax၊ 20-30% management commission နှင့် vacancy ကာလများက ကြော်ငြာထားသော 8% ကို ဖူးခက်တွင် 4.5-6% အမှန်သို့ ပုံမှန်ချိန်ညှိပေးလေ့ရှိပါသည်။

လက်တွေ့ ဘာလုပ်သင့်လဲ

ဈေးကွက်ကို တကယ်တမ်း အကဲဖြတ်နေပါက low season ဖြစ်သည့် မေလ သို့မဟုတ် စက်တင်ဘာလတွင် ပရောဂျက်များကို ကိုယ်တိုင်သွားကြည့်ပါ။ ဖေဖော်ဝါရီလတွင် ပြည့်ကျပ်နေသည့် complex တစ်ခုက စက်တင်ဘာလတွင် အမှန်တကယ် occupancy ကို ပြသလိမ့်မည်၊ ဒါက investment ဝယ်ယူမှုအတွက် တစ်ခုတည်းသော ရိုးသားသည့် စမ်းသပ်နည်းပါ။ ဒီလို ခရီးစဉ်ကို စီစဉ်သောအခါ ခရီးသွားစင်တာအနီးမဟုတ်ဘဲ သင်တကယ် စဉ်းစားနေသည့် ဒေသနှင့် နီးသောနေရာတွင် နေရာယူခြင်းက အနာဂတ် ငှားရမ်းသူတစ်ဦးလို ပတ်ဝန်းကျင် လုံလောက်စွာ ခံစားနိုင်စေမည်ဖြစ်ပါသည်။

ထိုင်းနိုင်ငံတွင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံရန် စိတ်ဝင်စားပါသလား။ ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ ကျွမ်းကျင်သူများက သင့်အတွက် အကောင်းဆုံး ပစ္စည်းကို ရှာဖွေရန် ကူညီပေးပါမည်။

သတင်းရင်းမြစ်: The Thaiger