ထိုင်းမှာ ကော်မရှင် ၁၀% ဆိုတာ ဘယ်တော့ အမှန်တကယ် ဝင်လာမလဲ

ထိုင်းမှာ အိမ်ခြံမြေ ကော်မရှင်လုပ်ငန်းစလုပ်မယ့်သူတွေ အများစု မှားနားလည်လေ့ရှိတာ တစ်ခုရှိပါတယ်။ Developer က ကော်မရှင် ၁၀% ပေးမယ်ဆိုပြီး ကြော်ငြာထုတ်တယ်၊ ဖောက်သည်ဆွဲလာတယ်၊ Reservation လက်မှတ်ထိုး၊ Contract လက်မှတ်ထိုးပြီးတယ်။ တစ်လနေရင် အကောင့်စစ်ကြည့်တော့ unit ဈေးရဲ့ ၁၀% မဟုတ်ဘဲ ငါးပုံတစ်ပုံလောက်ပဲ ဝင်ထားတာတွေ့ရပါတယ်။ ကျန်တဲ့ ငွေကတော့ မကြာခင် မရောက်ပါဘူး။ ဘာလို့လဲဆိုတော့ အဲဒါက Deal ချုပ်ပြီးချင်း ပေးတဲ့ ငွေမဟုတ်ဘဲ ဖောက်သည်ရဲ့ ငွေပေးချေမှု အစီအစဉ်နဲ့ ချိတ်ဆက်ထားတာဖြစ်ပြီး အဲဒီ အစီအစဉ်က ဆောက်လုပ်ရေးကာလ နှစ်နှစ်ကနေ သုံးနှစ်အထိ ဆန့်ကျင်ထားတာပါ။

Partnership Program စည်းကမ်းချက်များကို ကြည့်ရှုပါ

Off-plan ရောင်းချမှုမှာ ကြော်ငြာထားတဲ့ ရာခိုင်နှုန်းက မြင့်တယ်ဆိုပေမယ့် လက်မှတ်ထိုးတာအတွက် ချက်ချင်းရတဲ့ ဖီးတစ်ခုမဟုတ်ဘဲ developer ရဲ့ အရစ်ကျ ငွေပေးချေမှုအစီအစဉ်ပါ။ Resale ဈေးကွက်ကတော့ ဒီနည်းနဲ့ ဆန့်ကျင်ဘက်ပါပဲ။ နှုန်းထားက ၃-၅% လောက်ပဲ နိမ့်ပေမယ့် ငွေက Land Department မှာ ပိုင်ဆိုင်ခွင့် လွှဲပြောင်းတဲ့ နေ့မှာပဲ တစ်ကြိမ်တည်း ဝင်လာပါတယ်။ တစ်နှစ်ကို Deal တစ်ခုနှစ်ခုလောက်ပဲ ဆောင်ရွက်တဲ့ partner တစ်ယောက်အတွက် Resale ဟာ ငွေကြေးတန်ဖိုး အရှင်းသားဆုံးဖြစ်ပါတယ်။

အမြန်ဖြေကြားချက်

• Off-plan, ဖူးခက်နဲ့ ပတ္တယားမှာ: ၅-၇% ဟာ နိုင်ငံခြားသားရောင်းချမှုအတွက် ဈေးကွက် standard ဖြစ်ပါတယ်။ Developer အချို့က ပိုမြင့်စေခဲ့ပါတယ်။ Origin Property က ၇-၈% ကနေ ၁၀% အထိ မြှင့်ခဲ့ပြီး ဖူးခက်မှာ ပြိုင်ဆိုင်မှု ကြီးထွားလာမှုနဲ့ Supply တိုးလာမှုကို အကြောင်းပြချက်ပြုခဲ့ပါတယ်။ Arisirin ကလည်း ၇% အထိ မြှင့်ခဲ့ပါတယ် (၂၀၂၆ ထုတ်ဝေချက်များအရ၊ ဒါတွေဟာ Project တစ်ချို့ရဲ့ ပရိုမိုရှင်း နှုန်းထားများဖြစ်ပြီး ဈေးကွက် standard မဟုတ်ပါ)
• Resale နှင့် မြေ: ၃-၅%၊ လွှဲပြောင်းတဲ့ နေ့မှာ တစ်ကြိမ်တည်း ပေးချေပါတယ်။ ကရဘီက ဥပမာတစ်ခု: လေဆိပ်အနီးက မြေပိုင်ရှင်တစ်ဦးက agent တွေကို Deal ဈေးရဲ့ ၅% ကို title လွှဲပြောင်းတဲ့နေ့မှာ ပေးချေပါတယ်
• Referral share - agency ကော်မရှင်ရဲ့ ဝေစု: ပုံမှန် ၂၀-၄၀%။ ဘတ်ငွေ ၁၅ သန်းတန် villa တစ်လုံးမှာ ကော်မရှင် ၆% ဆိုရင် စုစုပေါင်း ကော်မရှင် ဘတ် ၉၀၀,၀၀၀ ဖြစ်ပြီး ၃၀% share ရတဲ့ partner တစ်ယောက်က အခွန်နဲ့ ဘဏ်ကျသင့်ငွေမတွက်မီ ဘတ် ၂၇၀,၀၀၀ ရရှိမှာပါ
• ငွေဝင်ချိန်: အပြီးစီးအိမ်ရာများအတွက် Deal မှတ်ပုံတင်ပြီး ၂-၆ ပတ်ကြာမှ ငွေဝင်ပါတယ်။ Off-plan မှာတော့ ဖောက်သည်က ၂၀-၃၀% ပေးပြီးမှ ပထမဆုံး ငွေပေးချေမှု ဝင်ပြီး နောက်ဆုံးအပိုင်းက ၁၈-၃၆ လကြာမှ ရောက်ပါတယ်
• Qualified lead တစ်ခုရဲ့ သတ်မှတ်ချက်များ: နာမည်၊ ဆက်သွယ်ရေးနံပါတ် အသုံးဝင်ပြီး ဖောက်သည်ရဲ့ ဘတ်ဂျက် သေချာအတည်ပြုချက်ရှိရပြီး၊ ဖောက်သည်က agency CRM ထဲ မရှိသေးသူဖြစ်ရမယ်။ Partner attribution window က သဘောတူညီချက်ပေါ် မူတည်ပြီး ရက် ၉၀-၁၈၀ ကြာပါတယ်
• ဒီစနစ်ကို ငွေထောက်ပံ့နေတဲ့ ဈေးကွက်: Arisirin ရဲ့ ၂၀၂၆ နိုင်ငံခြားသား ရောင်းချမှု ရည်မှန်းချက်က ဘတ် ၁.၀၄ ဘီလီယံဖြစ်ပြီး တကယ့် ရောင်းချမှုက ဒီကိန်းဂဏန်းကို ကျော်လွန်ပြီး ဘတ် ၁.၃ ဘီလီယံ ရောက်သွားပါပြီ။ AssetWise က ၎င်းရဲ့ ဖူးခက်ပင်မ ဘရန်းမှာ ဘတ် ၃ ဘီလီယံလောက် backlog ရှိပြီး ရောင်းချမှုမော်ဒယ်ကို နိုင်ငံတကာ broker တွေအပေါ် အခြေခံထားပါတယ်။ Nation Thailand ရဲ့ သတင်းအရ AssetWise ဖောက်သည်တွေက လွှဲပြောင်းမီ ၇၅% ပေးချေရပြီး ဖူးခက် demand ရဲ့ ၆၀% ခန့်က ၂၀၂၅ မှာ နိုင်ငံခြားဖောက်သည်တွေဆီက ရောက်လာခဲ့ပါတယ် (၂၀၂၆ မှာ ၆၅% ခန့်ရောက်မယ်လို့ ခန့်မှန်းထားပါတယ်)

အခြေအနေအမျိုးမျိုးနှင့် Model အလိုက်

Deal တစ်ခုတည်း၊ နောက်ဆက်တွဲ ပါဝင်ခြင်းမရှိသော Referral။ Blogger၊ Travel Agent ဒါမှမဟုတ် Relocation Consultant တစ်ယောက်က contact တစ်ခုကို ပေးလိုက်ပြီး process ထဲက ထွက်သွားတာပါ။ Share က ၂၀-၂၅% လောက် အနိမ့်ဆုံးအဆင့်မှာ ရှိပါတယ်။ ကောင်းကျိုးကတော့ handover ပြီးရင် ဘာမှ ထပ်လုပ်စရာမလိုတာပါ။ ဆိုးကျိုးကတော့ Conversion အပေါ် သက်ရောက်မှု လုံးဝမရှိတာနဲ့ ထိုင်းရဲ့ ဈေးကြီးသော Segment မှာ ဆုံးဖြတ်ချက်တစ်ခု ပေါ်ထွက်ဖို့ ၃ လကနေ ၉ လအထိ ကြာလေ့ရှိတာပါ။ Follow-up အားနည်းရင် သင့်ရဲ့ ဖြစ်ချင်နေတဲ့ Deal ဟာ ပျောက်သွားနိုင်ပါတယ်

Co-broke: နိုင်ငံခြား broker တစ်ဦး ကိုယ်ပိုင် ဖောက်သည်များနှင့်။ Partner က ဖောက်သည်ကို အဆုံးအထိ ဦးဆောင်ပေးပါတယ်: Property ကြည့်ခြင်း၊ စျေးဆစ်ခြင်း၊ ငွေလွှဲအတွက် ပြင်ဆင်ခြင်းအထိ။ Split က ၄၀-၅၀% အထိ မြင့်တက်လာပါတယ်။ ဖူးခက်မှာ ဘတ်ငွေ ၂၀ သန်းတန် villa တစ်လုံးကို developer ကော်မရှင် ၆% နဲ့ ရောင်းချရင် partner က ဘတ် ၄၈၀,၀၀၀ ကနေ ၆၀၀,၀၀၀ အထိ ရနိုင်ပါတယ်။ ဒီအတွက် အဖိုးအခက တော့ ဖောက်သည်ကို နိုင်ငံခြားသား quota အောက်က Freehold နဲ့ ၃၀ နှစ် Lease အခွင့်အရေးကြား ခြားနားချက်ကို ရှင်းပြပေးရပြီး ဒီနေရာမှာ မှားယွင်းမှုတစ်ခုရှိရင် Deal cancellation အဖြစ် ပြန်ရောက်လာနိုင်ပါတယ်

တစ်ခါတည်း Deal ထက် ဆက်တိုက်ဝင်ငွေ (Flow)။ Relocation consultant နဲ့ Long-term rental agency တွေကတော့ မတူပါဘူး: Rental တစ်ခုက ငှားရမ်းစျေးနှုန်း တစ်လစာရဲ့ ၅၀-၁၀၀% ကို ကော်မရှင်အဖြစ် ပေးပါတယ်။ ရဝိုင် (Rawai) ဒါမှမဟုတ် ချလောင် (Chalong) ဒေသတွေမှာ Contract တစ်ခုကို ဘတ် ၂၅,၀၀၀ ကနေ ၆၀,၀၀၀ အထိ ဆိုလိုက်ပါတယ်။ ထပ်ခါထပ်ခါ ဖြစ်နိုင်ခြေ မြင့်ပြီး ငှားနေတဲ့သူတချို့က တစ်နှစ်နှစ်ဝက်လောက်ကြာရင် ဝယ်ယူတတ်ပါတယ်။ ဒီနေရာမှာတော့ Off-plan ရဲ့ ငွေအရစ်ကျ ပြသနာက ပြသနာမဟုတ်တော့ပါဘူး၊ ဘာလို့လဲဆိုတော့ Cash flow တည်ငြိမ်နေပြီဖြစ်ပါတယ်

ဖူးခက်မှာ On-ground Partner။ အမြတ်အစွန်းအများဆုံး၊ သို့သော် အကုန်ကျဆုံး Model ဖြစ်ပါတယ်: ဖောက်သည်တွေနဲ့ တကိုယ်တွေ့ တွေ့ဆုံ၊ Viewing တွေကို ကိုယ်တိုင် မောင်းနှင်ပို့ဆောင်ပြီး Land Department ကိုလည်း ကိုယ်တိုင်လိုက်ပါရပါတယ်။ Split က ၅၀-၆၀% အထိ ရောက်ရှိနိုင်ပေမယ့် သယ်ယူပို့ဆောင်ရေးနဲ့ နေထိုင်စရိတ်ကတော့ ထပ်ဖြည့်ပေးရပါမယ်။ Inspection Tour တစ်ခု စီစဉ်မယ်ဆိုရင် Logistics ကို ကြိုတင်စီစဉ်ထားတာက ပိုကုန်ကျစရိတ်သက်သာပါတယ်။ Property Cluster အနီးမှာ နေခြင်းက ပက်တောင်ကနေ ဘန်တောင်ကို နေ့စဉ် ကျွန်းတစ်ကျွန်းလုံး ဖြတ်ကျော် မောင်းနှင်ရတာထက် ဈေးသက်သာပါတယ်

နှိုင်းယှဉ်ဇယား

အဓိက ထိန်းသိမ်းရမည့် အန္တရာယ်များနှင့် အမှားများ

ကော်မရှင်မြင့်မားခြင်းက ပြသနာရှိသော Stock ရဲ့ သတိပေးချက်ဖြစ်နိုင်သည်။ Developer တစ်ဦးက ကော်မရှင်ကို ၁၀% အထိ မြှင့်တာဟာ ရက်ရောလို့ မဟုတ်ဘဲ building ရောင်းမရတော့လို့ လုပ်ရတာပါ။ သင့်ဖောက်သည်က ပြန်ရောင်းရခက်မယ့် Unit ရနေပြီး သင်ကတော့ နှစ်နှစ်နောက်မှာ Reputation ပြသနာနဲ့ ကျော်မယ်ဖြစ်ပါတယ်။ ကာကွယ်နည်း: Project တစ်ခုကို Push မလုပ်ခင် ထို Developer ရဲ့ ဧရိယာတူ ပြီးစီးပြီးသား Building တွေမှာ ရောင်းမရသေးတဲ့ Unit ရာခိုင်နှုန်းကို ဦးစွာ စစ်ဆေးသင့်ပါတယ်

ရာခိုင်နှုန်းကြီး၊ ဈေးနှုန်းသေးငယ်ခြင်း။ ဖူးခက်က ဘတ် ၂-၃ သန်း Segment Project တစ်ခုမှာ ၇% ဆိုရင် ကော်မရှင် ဘတ် ၁၄၀,၀၀၀ ကနေ ၂၁၀,၀၀၀ ကြားလောက်ပဲ ရပြီး Agency share ပြီးရင် Partner ဆီ ဘတ် ၄၀,၀၀၀ ကနေ ၈၀,၀၀၀ ကြားပဲ ကျန်ရှိပါတော့မယ်။ ဘတ် ၂၅ သန်းတန် villa တစ်လုံးရဲ့ ၄% ကော်မရှင်ကတော့ ဘတ်တစ်သန်းလုံးပါ။ ရာခိုင်နှုန်းမကြည့်ဘဲ Deal တစ်ခုချင်းစီရဲ့ စစ်မှန်တဲ့ ငွေပမာဏ တွက်ချက်ပါ

Attribution အငြင်းပွားမှု။ ဖောက်သည်က Agency Database ထဲ ရှိပြီးသားဖြစ်နေလို့ ကော်မရှင် ရမယ့်အခွင့်အရေး ဆုံးရှုံးနိုင်ပါတယ်။ ကာကွယ်နည်း: ဖောက်သည်က Agency နဲ့ ပထမဆုံးအကြိမ် ဆက်သွယ်မှုမပြုလုပ်ခင် Lead ကို ရက်စွဲနဲ့ Confirmation ပါအောင် စာဖြင့် မှတ်တမ်းတင်ထားပါ

အရစ်ကျ ငွေပေးချေမှုနှင့် Cancellation။ ဖောက်သည်က Off-plan ကနေ ဒုတိယနှစ်မှာ ထွက်သွားရင် ရပြီးသား ကော်မရှင်ကို ပြန်ပေးရမယ် (Clawback) ပါ။ ကာကွယ်နည်း: Partner Agreement မှာ Clawback Clause နဲ့ Liability Cap ပါ မပါ စစ်ဆေးပါ

အခွန်နှင့် ငွေလွှဲခြင်းဆိုင်ရာများ။ ကော်မရှင်ကို ဘတ်ငွေဖြင့် တွက်ချက်ပါတယ်။ Withholding Tax နှုန်းက Resident ဖြစ်မဖြစ်၊ ပုဂ္ဂိုလ်ရေး ဒါမှမဟုတ် ကုမ္ပဏီအနေနဲ့ ရယူသလား၊ ပြီးတော့ Double Taxation Treaty ပေါ်မူတည်ပါတယ်။ ပထမဆုံး ငွေရောက်ချိန်မှ မေးမယ့်အစား Agreement မလက်မှတ်ထိုးခင် ရှင်းလင်းစေသင့်ပါတယ်

Qualified မဟုတ်သော Traffic က အလုပ်မဖြစ်ပါ။ Blog တစ်ခုက link ချည့်ထား၊ ဖောက်သည်နဲ့ စကားတစ်ခွန်းမှ မပြောဖူးရင် Conversion က သုညနီးပါးပါပဲ။ ဈေးကွက် ခန့်မှန်းချက်အရ Cold Enquiry ၁၀၀ မှာ ၁ ယောက်မှ Ticket ဘတ် ၁၀ သန်းကျော် Deal တစ်ခုဖြစ်ပါတယ်။ ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ ရောင်းချမှုဆိုတာ Banner နဲ့ မဟုတ်ဘဲ Voice ဖြင့် ရောင်းရတာပါ

ကျွန်ုပ်တို့ရဲ့ အကြံပြုချက်: ထိုင်းမှာ Presence မရှိတဲ့၊ ဖောက်သည် Flow မရှိသေးတဲ့ Partner တစ်ဦးဟာ Registration နေ့မှာ ငွေဝင်တဲ့ Resale နဲ့ ပြီးစီးပြီးသား Unit တွေကနေ စတင်သင့်ပြီး Off-plan ရဲ့ ၁၀% ပရိုမိုရှင်း နှုန်းထားတွေကို လျစ်လျူရှုထားသင့်ပါတယ်။ သို့သော် ချွင်းချက်တစ်ခုရှိပါတယ်: တစ်လကို Qualified ဖောက်သည် ၅ ယောက် သို့မဟုတ် ထို့ထက်ပိုပြီး ဆက်တိုက်ဆောင်ရွက်နိုင်ရင် အရစ်ကျ Off-plan ဝင်ငွေတွေက ရှေ့နှစ်နှစ်ကနေ သုံးနှစ်အတွက် Tail Income ဖြစ်လာမှာဖြစ်ပြီး အဲဒီအခါ Off-plan က ပိုသင့်လျော်လာပါတယ်

Referral တစ်ခုကနေ ဘယ်လောက်ရနိုင်မလဲ တွက်ချက်ကြည့်ပါ

Infrastructure ဘက်မှာလည်း တိုးတက်မှုရှိပါတယ်: B2B Agent Platform တစ်ခုဖြစ်တဲ့ TPTP ကို ပတ္တယားမှာ ၂၀၂၆ စက်တင်ဘာလအတွင်း စတင်ခဲ့ပြီး Property ၁၀,၀၀၀ ခန့်၊ ကော်မရှင်နှုန်းထား ပွင့်လင်းမြင်သာမှု၊ AI Matching Technology တို့ပါဝင်ပါတယ်။ ဒီလို Tool တစ်ခု ပေါ်လာတာဟာ Feature တွေထက် ဈေးကွက်က Agent ရဲ့ အဓိကပြသနာဖြစ်တဲ့ Deal တစ်ခုမှာ ဘယ်သူက ဘယ်သူ့ကို ဘယ်လောက် ပေးရမလဲဆိုတာကို မသိတဲ့ ပြသနာကို ဖြေရှင်းဖို့ ကြိုးစားနေတယ်ဆိုတာ ပြောပြနေပါတယ်။ ဖူးခက်မှာ AssetWise ကလည်း ဒီအတူတူပင် Principle ကို အခြေခံပြီး Broker တွေနဲ့ ၎င်းတို့ ကိုယ်ပိုင် ဖောက်သည်တွေအတွက် တိုက်ရိုက် မယှဉ်ဖို့ လူသိရှင်ကြား ကတိပြုထားပါတယ်

Source: Prachachat

ယနေ့ ပရိုဂရမ်ကို ဝင်ရောက်ပါ

ထိုင်းမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံဖို့ ဆုံးဖြတ်ပြီးပြီလား? ကျွန်ုပ်တို့ရဲ့ ကျွမ်းကျင်သူများက သင့်အတွက် စံပြ Property ရှာဖွေပေးပါမယ်။