ထိုင်းမှာ ဝယ်သူတစ်ဦးကို မိတ်ဆက်ပေးတဲ့အတွက် ရတဲ့ ညွှန်းပေးခက ဗီလာဈေးရဲ့ ရာခိုင်နှုန်း မဟုတ်ပါဘူး။ အေဂျင်စီ ကော်မရှင်ရဲ့ အစိတ်အပိုင်းပါ။ ဆက်သွယ်ပေးရုံ ညွှန်းပေးသူက ၂၀-၃၀%၊ ဝယ်သူကို လက်မှတ်ထိုးတဲ့အထိ ကိုယ်တိုင်လိုက်ပို့တဲ့ co-agent က ၄၀-၅၀% ရလေ့ရှိပြီး၊ ပထမဆုံး ငွေအစစ်က လက်မှတ်ထိုးပြီး ၁၂-၁၈ လအကြာမှ ရောက်ပါတယ်။
မြန်မာ့အသိုင်းအဝိုင်းထဲမှာ ကိုယ့်ရင်းနှီးသူတွေ၊ ကောင်းမွန်တဲ့ အဆက်အသွယ်တွေ ရှိသူအတွက် ဒီလမ်းကြောင်းက စိတ်ဝင်စားစရာပါ။ ဒါပေမယ့် မျှော်လင့်ချက်ကို အစကတည်းက မှန်မှန်ထားဖို့ လိုပါတယ်။
ကော်မရှင် ဘယ်လိုတွက်လဲ
- ဖူးကက်က ပရောဂျက်အသစ်တွေမှာ developer ကော်မရှင်ကို ဈေးကွက်ခန့်မှန်းချက်အရ စာချုပ်ဈေးရဲ့ ၃-၆% လို့ ယူဆကြပါတယ်။ ရောင်းရခက်တဲ့ စတော့ခ်နဲ့ ကာလရှည် exclusive မှာ ၈-၁၀% အထိ တက်နိုင်ပါတယ်။
- ဇိမ်ခံဗီလာ ဥပမာ: THB ၉၅ သန်းတန် ဗီလာ၊ ကော်မရှင် ၅% ဆိုရင် THB ၄.၇၅ သန်း (~$၁၃၅,၀၀၀)။ ညွှန်းပေးခ ၂၅% က THB ၁.၁၉ သန်း (~$၃၄,၀၀၀) ဖြစ်ပြီး withholding tax မနုတ်ခင် ပမာဏပါ။
- ဈေးသက်သာတဲ့ အိမ် ဥပမာ: leasehold အိမ် THB ၆-၇ သန်း (~$၁၈၀,၀၀၀)၊ ကော်မရှင် ၅% ဆိုရင် THB ၃၂၅,၀၀၀။ ၂၅% ညွှန်းပေးခက တစ်ဖြတ်ကို ~$၂,၃၀၀ ဖြစ်ပေမယ့် တစ်နှစ်မှာ ၈-၁၅ ဖြတ်လောက် ရောင်းချနိုင်ဖို့ အလားအလာ ရှိပါတယ်။
ပရောဂျက်ရဲ့ နောက်ခံ
Ananda Development က Christie's International Real Estate Thailand ကို MIRA VALLEY ပရောဂျက်က ANANN VILLAS ၁၂ လုံး ရောင်းဖို့ ခန့်အပ်ထားပါတယ်။ ဗီလာတစ်လုံးချင်း THB ၉၀-၁၂၀ သန်း ($၂.၇-၃.၆ သန်း) ဖြစ်ပြီး၊ ဒီကွန်ရက်မှာ နိုင်ငံ ၅၀ကျော်၊ ရုံးခွဲ ၁၂၅ ခုကျော် ရှိပါတယ်။ ဟက်တာ ၈၈ ရှိတဲ့ Kamala တောင်ကုန်းအနီးက မြေကွက်မှာ တည်ဆောက်ရတာမို့ တစ်လနှစ်လနဲ့ ပြီးမှာ မဟုတ်ပါဘူး။ ကော်မရှင်ကို ဝယ်သူရဲ့ ငွေပေးချေမှု အဆင့်ဆင့်နဲ့ ချိတ်ပြီး ခွဲပေးပါတယ်။
ပါတနာစီမံကိန်း စည်းကမ်းချက်များ ကြည့်ရန်
ငွေ ဘယ်တော့ ရောက်မလဲ
- ပြီးစီးပြီးသား ပစ္စည်း: Land Department မှာ ပိုင်ဆိုင်မှုလွှဲပြောင်းပြီး ရက် ၃၀-၆၀ အတွင်း။
- Off-plan: ဝယ်သူရဲ့ ပထမအရစ်ကျ (ပုံမှန်အားဖြင့် ဈေးနှုန်းရဲ့ ၂၅-၃၀%) ပြီးမှ ကော်မရှင်တစ်ပိုင်း၊ ကျန်တာက လွှဲပြောင်းချိန်မှာ။ စုစုပေါင်း ၁၂-၂၄ လ ကြာပါတယ်။
လမ်းကြောင်း လေးမျိုး
၁။ ဘလော့ဂါ သို့မဟုတ် ခရီးသွားအေးဂျင့် (ညွှန်းပေးရုံ)
ဆက်သွယ်ရန် အချက်အလက်ကို လွှဲပေးပြီး ဆက်မပါတော့ပါဘူး။ ရတာ ကော်မရှင်ရဲ့ ၂၀-၃၀%။ အမှားအများဆုံးက ဇိမ်ခံဗီလာကို ပစ်မှတ်ထားတာပါ။ ဖောလိုးဝါ ၅၀,၀၀၀ ရှိတဲ့ စာမျက်နှာမှာ ဒေါ်လာ ၃ သန်းတန် ဝယ်သူ မရှိသလောက်ပါ။ အဲဒီလူတွေက private banking၊ ရေယာဉ်ဘရိုကာ၊ မိသားစု office တွေကတစ်ဆင့် လာကြတာပါ။ ပရိသတ်ထဲက ပုံမှန်ရှာတွေ့နိုင်တာက $၁၅၀-၃၀၀k အတွင်း ကွန်ဒို၊ အိမ်ဝယ်သူတွေပါ။
၂။ ကိုယ်ပိုင်ဒေတာဘေ့စ်ရှိတဲ့ ဘရိုကာ (၅၀/၅၀ co-broke)
ဝယ်သူကို ကိုယ်တိုင်ကိုင်တယ်ပါတယ်။ ရွေးချယ်ပေးတာ၊ လာကြည့်တဲ့ခရီး၊ ညှိနှိုင်းမှု၊ စာရွက်စာတမ်း ပြင်ဆင်မှု။ ဥပဒေကိစ္စနဲ့ မှတ်ပုံတင်ကို ကိုင်တဲ့ ဒေသခံပါတနာနဲ့ ကော်မရှင်ကို ခန့်မှန်း တစ်ဝက်စီ ခွဲပါတယ်။ တစ်ဖြတ်ချင်း ဝင်ငွေက အေဂျင်စီအပြည့်လုပ်တာနဲ့ ညီမျှတဲ့ တစ်ခုတည်းသော ပုံစံပါ။ ဝယ်သူကို လေယာဉ်လက်မှတ်ဘွတ်ကင် နဲ့ ပရောဂျက်အနီး ဟိုတယ်ရွေးဖို့ ကူညီပေးရင် ဝယ်သူက သင့်ဆီမှာပဲ ဆက်နေပါလိမ့်မယ်။
၃။ Concierge နဲ့ ဗီလာငှားရမ်းမှု
Bang Tao ဒါမှမဟုတ် Botanica The Valley က ဗီလာတွေကို ညစဉ်ငှားပါတယ်။ ဈေးကွက်ခန့်မှန်းချက်အရ ကော်မရှင်က ဘွတ်ကင်တန်ဖိုးရဲ့ ၁၀-၁၅%။ ငွေက အပတ်ရေ အနည်းငယ်အတွင်း ရောက်ပေမယ့် ဖြတ်လိုက်တဲ့ပမာဏက ၂၀ ကနေ ၅၀ ဆ သေးပြီး ဘွတ်ကင်ပယ်ဖျက်ရင် ကော်မရှင်ပြန်ဖြတ်ခံရပါတယ်။
၄။ ပြောင်းရွှေ့ရေး အကြံပေး
အနိမ့်ခန့်မှန်းခံရဆုံးလမ်းကြောင်းပါ။ မိသားစုရဲ့ ပြောင်းရွှေ့မှုကို စီမံသူက ဘတ်ဂျက်နဲ့ အချိန်ဇယားကို ဦးစွာသိပါတယ်။ ၂၀၂၅-၂၀၂၆ မှာ စာရင်း ၆၀၀ ကျော်ရှိတဲ့ ဒေသခံအေဂျင်စီတစ်ခုက developer Pruksa နဲ့ နိုင်ငံခြားသားအတွက် စီမံကိန်းတစ်ခုလုပ်ခဲ့ပါတယ်။ မြေနဲ့အိမ် leasehold၊ ၁၄၂-၁၆၂ စတုရန်းမီတာ အိမ်၊ ၂၀၀-၂၉၀ စတုရန်းမီတာ မြေကွက်၊ စာရွက်စာတမ်း အင်္ဂလိပ်လို။ ဈေးက စိတ်ပူမှုအနေအထားအောက်မှာ ရှိလို့ မြန်မြန်ပြီးပါတယ်။
ဒီနှစ် ဇန်နဝါရီကစပြီး nominee ဖွဲ့စည်းပုံတွေကို တင်းကျပ်လာတဲ့အတွက် ဗီလာဝယ်သူတွေကို မြေတိုက်ရိုက်ပိုင်ဆိုင်မှုအစား ရေရှည် leasehold (အများအားဖြင့် ၃၀ နှစ်၊ သက်တမ်းတိုးခွင့်နဲ့ ၉၀ နှစ်အထိ) ဘက်ကို ဦးတည်စေပါတယ်။ ပြောင်းရွှေ့ရေးအကြံပေးအတွက် ဒါက အကျိုးကျေးဇူးပါ။
နှိုင်းယှဉ်ဇယား
| လမ်းကြောင်း | ပုံမှန်ရောင်းဈေး | ပါတနာ၏ အစိတ်အပိုင်း | တစ်နှစ်ကို လက်တွေ့ရနိုင်သော ကိစ္စ | ပထမဆုံးငွေရောက်ချိန် |
|---|---|---|---|---|
| ညွှန်းရုံ၊ ဇိမ်ခံဗီလာ | $၂.၇-၃.၆ သန်း | ကော်မရှင်၏ ၂၀-၃၀% (~$၃၀-၅၀k) | ၀-၁ | ၁၂-၂၄ လ (off-plan) |
| Co-broke၊ ဒေတာဘေ့စ်ရှိ ဘရိုကာ | $၃၀၀-၈၀၀k | ကော်မရှင်၏ ၄၀-၅၀% (~$၇-၂၀k) | ၃-၆ | ၂-၉ လ |
| ဗီလာငှားခြင်း၊ concierge | တစ်ဘွတ်ကင် $၃-၁၅k | ဘွတ်ကင်တန်ဖိုး၏ ၁၀-၁၅% | ၂၀-၆၀ | ၂-၆ ပတ် |
| ပြောင်းရွှေ့ရေး၊ leasehold အိမ် | $၁၈၀-၃၀၀k | ကော်မရှင်၏ ၂၅-၃၀% (~$၂.၃-၄.၅k) | ၈-၁၅ | ၁-၄ လ (ပြီးသားအိမ်) |
နှုန်းထားနဲ့ အချိန်တွေက ၂၀၂၆ အစောပိုင်း ဖူးကက် ပရောဂျက်အသစ်တွေအတွက် ဈေးကွက်လမ်းညွှန်ချက်တွေဖြစ်ပြီး withholding tax မနုတ်ခင်၊ volume bonus မပါဘဲ ဖြစ်ပါတယ်။
Qualified lead ဆိုတာ ဘာလဲ
ပို့စ်တစ်ခုကို like လုပ်တဲ့သူက lead မဟုတ်ပါဘူး။ အမည်၊ ဆက်သွယ်ရန်၊ ဘတ်ဂျက်၊ ဝယ်ယူမယ့်အချိန်ဇယား၊ ပထမဆုံးဆက်သွယ်ခဲ့တဲ့ရက်တို့ကို ဝယ်သူက developer ကို တိုက်ရိုက်မဆက်သွယ်ခင် အေဂျင်စီ CRM ထဲ မှတ်ထားရပါမယ်။ lead ကာကွယ်ချိန်က ၆၀-၉၀ ရက်၊ ကိစ္စတိုးတက်ရင် တိုးပေးပါတယ်။
အဓိက အန္တရာယ်နဲ့ အမှားများ
- Lead က developer ဆီ တိုက်ရိုက်သွားတာ။ ဝယ်သူက showroom ကို တစ်ယောက်တည်းသွားပြီး နာမည်ပေးလိုက်ရင် ကော်မရှင်က မှတ်ပုံတင်ထားသူရဲ့ ဖြစ်ပါတယ်။ ပထမစကားပြောတဲ့နေ့မှာပဲ အီးမေးလ် သို့မဟုတ် CRM ဖောင်နဲ့ စာဖြင့်မှတ်ပါ။
- နှစ်ခါမှတ်ပုံတင်ခြင်း။ အငြင်းပွားမှုကို မှတ်ပုံတင်ရက်နဲ့ ဖြေရှင်းပါတယ်။ ရက်စွဲနဲ့ သက်တမ်းကုန်ရက်ပါတဲ့ lead ကာကွယ်မှုကို ပါတနာဆီက စာဖြင့်ရယူပါ။
- စာရင်းဈေးမဟုတ်ဘဲ net ဈေးနဲ့ တွက်ခြင်း။ ဝယ်သူ ညှိနှိုင်းရလိုက်တဲ့ လျှော့ဈေးကို ကော်မရှင်အခြေခံကနေ နုတ်လေ့ရှိပါတယ်။ THB ၉၅ သန်းဗီလာမှာ ၇% လျှော့ရင် သင့်ရဲ့ အစိတ်အပိုင်း ~$၂,၄၀၀ လျော့ပါတယ်။ စာချုပ်မှာ ရာခိုင်နှုန်းက ဘယ်ပမာဏကို သက်ရောက်သလဲ ရေးပါ။
- Withholding tax။ ထိုင်းအေဂျင်စီက ဝန်ဆောင်ခကော်မရှင်ကနေ အခွန်နုတ်ရပြီး တစ်ဦးချင်း/ကုမ္ပဏီ၊ ဒေသခံ/နိုင်ငံခြားသားပေါ်မူတည်ပါတယ်။ $၃၄,၀၀၀ မှာ ကွာခြားချက်က သိသာပါတယ်။ လက်မှတ်မထိုးခင် နှုန်းကို အတည်ပြုပြီး withholding certificate တောင်းပါ။
ညွှန်းပေးခ ဘယ်လောက်ရနိုင်မလဲ ခန့်မှန်းကြည့်ရန်
- Off-plan ငွေစီးဆင်းမှု ကွာဟချက်။ လက်မှတ်ထိုးတဲ့နေ့က ဝင်ငွေတွက်ပေမယ့် tranche ရက်မှာမှ ငွေရတာပါ။ ဝယ်သူရဲ့ ပထမအရစ်ကျ developer အကောင့်ထဲ ရောက်ပြီးမှ ဘတ်ဂျက်တွက်ပါ။
- HNWI အဆက်အသွယ်မရှိဘဲ ဇိမ်ခံကို လောင်းခြင်း။ ဗီလာ ၁၂ လုံးက ပါတနာတစ်ရာကို မကျွေးနိုင်ပါဘူး။ $၂ သန်းအထက် အဆက်အသွယ် ကိုယ်တိုင်မရှိရင် $၁၅၀-၄၀၀k ကြားမှာပဲ အလုပ်လုပ်ပါ။
- စာဖြင့် ပါတနာစာချုပ် မရှိခြင်း။ ထိုင်းမှာ ပါးစပ်က ၂၅% ဆိုတာ တန်ဖိုးမရှိပါဘူး။ နှုန်း၊ lead ကာကွယ်ချိန်၊ ငွေပေးချေဇယား၊ အငြင်းပွားမှုဖြေရှင်းပုံ ပါတဲ့ တစ်မျက်နှာစာချုပ်ရေးပါ။
- ဝယ်သူဘက်က ပိုင်ဆိုင်မှု စစ်ဆေးခြင်း။ အာဏာပိုင်တွေက မြေပိုင်ဆိုင်မှု၊ ရှယ်ယာ၊ ရန်ပုံငွေရင်းမြစ်၊ အမှန်တကယ်ထိန်းချုပ်သူတွေကို စစ်ဆေးလာလို့ ဆုံးဖြတ်ချိန်ကြာပြီး စာရွက်စာတမ်းပိုလိုပါတယ်။ ဝယ်သူကို leasehold လို စည်းကမ်းနဲ့ညီတဲ့ ပုံစံဆီ လမ်းညွှန်ပြီး ကိုယ့်အခန်းကဏ္ဍကို မိတ်ဆက်ပေးတာထဲပဲ ကန့်သတ်ပါ။
ကျွန်ုပ်တို့ရဲ့ အကြံပြုချက်
ဇိမ်ခံနဲ့ မစပါနဲ့။ စာရင်းသွင်းပြီး $၁၈၀-၃၀၀k ပရောဂျက် နှစ်ခုသုံးခု ယူပါ။ သုံးလအတွင်း ပထမဖြတ်ပိတ်ပြီးမှ $၃ သန်းဗီလာကို အချိန်ပေးပါ။ ခြွင်းချက်တစ်ခုက သင့်ဖုန်းထဲမှာ ပိုင်ဆိုင်မှု $၂ သန်းအထက် ဝယ်ဖူးသူတွေ ရှိပြီးသားဆိုရင် ဈေးကွက်ပေါ့ပေါ့ကို အချိန်ဖြုန်းရာရောက်ပါတယ်။ ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ ကနေ ဒီလမ်းကြောင်းတွေကို ဆက်လက်လေ့လာနိုင်ပါတယ်။
ရင်းမြစ်: Travel Daily News Asia